挨拶
tarow aya さん
棚田先生、こんばんは。
初めてのコメントが質問で失礼致します。
34条書面についてのご質問なのですが、
H30-33問の選択肢4の解説を見て疑問が湧きました。
とのことなのでまずはやってみましょう。
平成30年問33
宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
ＡとＢの間で専任媒介契約を締結した場合、Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、ＢがＡ以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
4 正しい
まずは歌を思い出してみましょう。
「依頼者の契約違反に対する措置」は、媒介契約書の記載事項です。
これに対してこんな質問をいただきました
コメント続きいきます。
専任媒介契約にあたって、依頼者が他の宅建業者によって契約を成立させたときの措置が記載事項となっておりますが、
専属専任媒介契約であれば自己発見取引ができないため記載事項だと分かるのですが、自己発見取引ができるはずの専任媒介契約でも記載事項に該当するのでしょうか。ということは一般媒介契約でもこちらは記載必須事項に当たりますか。
とのことでございます。
はい、皆さんはどう思いますでしょうか。違和感感じませんでしたでしょうか。
結構勘違いをしているようなのですが、これ他の方の中にも同じように勘違いしている人いると思うので解説します。
違和感があるのはこの部分です。
「専属専任媒介契約であれば自己発見取引ができないため記載事項だと分かるのですが、自己発見取引ができるはずの専任媒介契約でも記載事項に該当するのでしょうか。」
ここです。
選択肢もう一度見てみましょう。
「ＢがＡ以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置」
のことを聞いています。
私の予想ですが、tarow aya さんはこのことをイコール自己発見取引だと思っていませんか？
違いますよ。
依頼していない他業者の媒介や代理で契約を成立させることを自己発見取引とは言いません。
自己発見取引とは、売主（依頼者）が自分で買主を見つけて売買取引をすることです。
つまり自己発見取は、不動産会社を介さずに取引することです。
例えばあなたが自宅を売却しようと思って三井のリハウスに専任媒介を依頼しました。
その後、新年会で親戚が集まった時に「実は自宅売却しようと思ってるんだよね」とポロッと言ったとします。
すると、親戚のおじさんが「他人に売るくらいなら俺がいい値段で買うよ」と言い出しました。
はい、この場合どうなるでしょうか。
専任媒介ですから自己発見取引可能です。
ですからあなたは、親戚のおじさんと宅建業者を通すことなく直接売買契約をすることができます。
もちろん仲介手数料もかかりません。契約書も自分たちで作ります。
対して専属専任媒介だった場合は、あなた自身が見つけてきた買主ではありますが、三井のリハウスを媒介に入れて仲介手数料を支払って
売買契約をしなければなりません。これが自己発見取引ができないという意味です。
お分かりいただけましたでしょうか。
ちなみに、記載事項である「依頼者の契約違反に対する措置」というのは媒介契約の種類によって次のように内容が変わってきます。
明示型一般媒介契約：明示以外の業者の媒介で契約締結した場合
専任媒介契約：他の業者の媒介で契約締結した場合
専属専任媒介契約：宅建業者が探索した相手方以外と契約締結した場合
これらは全部契約違反ですので、万が一そうなった場合の措置というのは媒介契約書に書いておかなければなりません。
実はここすごく試験で出ます。平成以降８回も出題されていて近年も出題がある論点です。
確認で類似問題やってみましょう。
おまけ
平成22年問34
宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢから建物の売却の依頼を受け、ＡとＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａが探索した相手方以外の者とＢとの間で売買契約を締結したときの措置について、ＡとＢとの間で取り決めがなければ、Ａは法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。
×
専属専任媒介契約を締結する場合には、「依頼者が宅建業者の探索した相手方以外の者と契約を締結したときの措置」を定めなければなりません。
選択肢だと
「取り決めがなければ、記載する必要はない」って言っていますが、思いっきり間違いなので注意しましょう・
ということでまた明日。
