棚田行政書士の不動産大学

過去２０年で９回も出てくる選択肢とは編

挨拶


ぐでたまご さん
いつもお世話になってます！
今日も為になる動画をありがとうございます✨
動画の内容とは違いますが、今日勉強していてひっかかることがあったので質問させてください🙇‍♀️
35条書面あたりで学ぶ35条の2(供託所等の説明)は口頭でもよい、なのに対し、住宅瑕疵担保履行法での供託所説明は書面交付が必要なのは何故なのでしょうか？
知識が混同してきました💦
単純にそれぞれの交付の有無を暗記すればいいのかもしれませんが、問題を解こうとするとあれ？どっちだっけ？となってしまうので事情が分かれば間違いを減らせる気がして、、
またお時間あるときにお願いします！！

３５条の２をまだ勉強していない人のために、
まず知識を整理しましょう。

そもそも供託（きょうたく）とは、「金銭・有価証券・物品を差し出し、保管してもらうこと」という意味です
つまり供託所とは、預かったお金を保管する所、ここ大丈夫でしょうか。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が営業を開始する前に、所定の営業保証金を供託するか、または保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めることが義務付けられています。

そのうえで供託所等に関する説明とは
契約を結んで買主が代金を支払い、引渡しを受けたものの、その住宅に重大な欠陥があった場合、宅建業者に支払い能力がなければ、損害賠償請求をしても救済されませんよね。
だからどこに供託しているかを説明させることで、被害者が救済されるようにしているのです。

ちなみにこれは宅建業法35条の2に規定されています。

つまり、３５条書面である３５条の次に規定されているんです。

だから、供託所等の説明自体が３５条書面の記載事項ではありません。
だから歌でも出てきません。

ポイント整理します。

誰が行うのか？
・宅建業者です。宅建取引士である必要はありません。そのくらい誰でも説明できますから。

いつ行うのか？
・契約が成立するまでの間です。ここは重説と同じです。

どこで行うのか？
・どこでも問題ありません。
ちなみに重要事項の説明や書面の交付についても、場所的な制限はありません。
相手方の自宅や勤務先など宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。

誰に行うのか？
・買主、借主、売主、貸主に行いますが宅建業はは除外されます。

どのように行うのか？
口頭で書面を交付しなくてもOK

重説の場合は、宅建士が書面でやらなければならないので、そこと混同すると間違えます。

重要事項説明の場合と違って、供託所等の説明については、宅建業法で書面の作成や交付は規定されていません。

ただ、
『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』というものがあってでは、「法律上は書面を交付して説明することを要求されていないが、この事項を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。」とされています。

実務でも私の顧問先はみんな重説に記載していますし、他社の重説もほとんどに供託所等の記載があります。
いくら口頭でもＯＫとされていても、証拠がなければ説明したことを証明できませんから結局書面にする会社が大半なんだと思います。

これに対して、
住宅瑕疵担保履行法での供託所説明は書面交付が必要なのは何故なのでしょうか？

とのことですが、これは宅建業法とは違う法律の規定なので、整理して覚える必要があります。
新築住宅の売主となった宅建業者が保証金の供託をしている場合、その旨を買主に対して説明しなければなりません。
説明は契約の締結前に、その住宅販売瑕疵保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵保証金に関して国土交通省が定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

こっちだけ書面の交付が必要な理由は、正直どこかに書いてあるわけではないのでわかりません。法律が違うから別々に覚えてくださいとしか言えません。

ただ、住宅瑕疵担保履行法はこの部分すごく重要なんです。実は、過去２０年間で９回出題されているポイントがあるんです。

やってみましょう。

平成25年問45
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

誤り

宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。ここはさっきやった通りです。
ポイントはここです。
いつまでに交付説明すればいいのか、ここがとにかく試験で聞かれます。
「売買契約を締結するまでに」です。
選択肢では、「新築住宅を引き渡すまでに」となっているので遅すぎます。
過去の本試験でも「引き渡すまでに」にすり替えて出してくる問題が多発していますので、絶対に騙されないでください。

とにかく「引き渡すまでに」でひっかけてきますのでご注意ください
ということでまた明日。

農地の転用で納得できません編

あいさつ


So Sugi さん
【質問です】
いつも分かりやすい解説ありがとうございます。農地法5条の適用について、質問があります。

平成18年問25
農業者が、住宅を建設するために法第４条第１項の許可を受けた農地をその後住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、改めて法第５条第１項の許可を受ける必要はない。

×

コメントいきます。

この場合において、4条許可を取得済みであるならば、売却前は単に3条許可ではダメなのでしょうか？
権利移転後に転用するなら5条許可が必要なのは分かりますが、すでに4条許可で転用の許可は得ているので、権利移転だけの3条ではいけない理由が分かりません。

この問題のパターンであれば、転用してから数十年経った後に売却する時も5条許可なのでしょうか？
棚田先生、視聴者の皆様、解説いただけると幸いです。

はい、いいご質問ありがとうございます。
ちょっとおさらいします。

3条許可：農地の権利移動＝農地法３条許可（農地に関する権利の設定または移転＝使う人が変わる）
4条許可：農地の転用＝農地法４条許可（自己の農地を農地以外の土地にする＝使い方が変わる）
5条許可：農地の転用目的権利移動＝農地法５条許可（農→農以外、採→採以外にするための権利移動＝使う人も使い方も変わる）

わかりやすく言うと、３条と４条を同時にやるのが５条許可みたいな感じなんだから
So Sugi さんが言いたいのは、すでに４条許可受けているんだから、もう３条許可だけでいいんじゃないのってことを言いたいんだと思います。
これ結論から言うと５条許可必要です。

ポイントはここです。住宅建設工事の着手前
農地法４条の許可を受けていたとしても、住宅建設工事の着手前なんですから、まだ農地です。
だから農地を宅地として売却することになるから、改めて５条の許可を受ける必要があるということです。

この問題のパターンであれば、転用してから数十年経った後に売却する時も5条許可なのでしょうか？

とのことですが、４条許可とって数年が建ったとします。住宅建設工事の着手前だとします。
現況はなんですか？
農地ですよね。それなら転用目的で売却するなら５条許可が必要になります。
すでに住宅建設工事が終わっていれば、農地じゃなくなってますから農地法関係なくなります。

ポイントは、農地法というのは農地または採草放牧地に適用される規制です。
４条許可で転用の許可を取っていたとしても、実際に転用が終わっていないうちに売却するなら、５条許可取らないとだめです。

これ過去にも何回か出題されているので、ここで覚えておきましょう。

平成05年問26
賃貸住宅を建てるため一度農地法の許可を受けた農地を、その後工事着工前に賃貸住宅用地として売却する場合、改めて農地法の許可を受ける必要がある。

正しい

これも住宅建設工事の着手前ですから現況は農地です。
ですからこの土地を宅地として売却するならら、改めて農地法５条の許可が必要です。

おまけ

平成13年問23
農地法第４条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合には、改めて農地法第５条の許可を要しない。

誤り

これも同じです。
農地法４条の許可を受けていても、転用工事の着手前っていってますから現況は農地です。
よって転用目的で所有権移転することになるので、改めて農地法５条の許可を受ける必要があるということです。

このようにポイントは、許可だけ取っておけばいいということではないということです。
許可を受けても転用工事が終わっていなければ、それは農地です。
この選択肢本番で見かけると混乱する可能性があるので注意しましょう。

ということでまた明日。

３７条書面の記名押印編

あいさつ



ダンゴさん
いつも分かりやすい動画をありがとうございます。

1点、過去問で媒介の意味が理解出来ずに悩んでいます。

平成26年問42
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　Ａが売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂが37条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させれば、Ａは、宅地建物取引士による37条書面への記名押印を省略することができる。


×

この問題ポイントは２つです。

・宅建業者が自ら売主として契約を締結した場合、契約の相手方（買主）に、37条書面を交付する義務がある
・宅建業者が媒介した場合には、契約の各当事者に、37条書面を交付する義務がある

これがちゃんと理解できているかという点です。
したがって、本件取引においては、Ｂだけでなく、Ａもまた、37条書面を作成する義務を負っています。
そのうえで、。
37条書面の作成にあたっては、宅建士に記名・押印させる必要があります。
選択肢のように複数の宅建業者が関与するケースについては、全ての宅建業者の宅建士が記名・押印する義務を負います。
売主Ａ社のの宅建士が記名・押印を省略することはできません。

これ、私も実務でいろんな契約書見ましたが、売主が宅建業者のケースで売主業者の宅建士の記名押印がない契約書を結構見たことがあります。
これは、みんなこの規定があることを知らないからだと思います。
実務上、宅建業者が売主で媒介をほかの宅建業者がやる場合というのは、売主業者は媒介業者に丸投げするケースが多いので、宅建士が記名押印するということを知らないケースが多いんだと思います。
ちゃんと捺印させましょう。

この問題についてこんなコメントをいただきました。

ダンゴさん
この問の答えは理解しているのですが、ここで言う媒介とは仲介業者も含まれますでしょうか？

また、賃貸仲介で、貸主も仲介も交付義務並びに宅建取引士の記名押印義務があるという認識でいるのですが間違いでしょうか。

仲介＝一般媒介という認識でいたのですが、正直よくわかっていません。

こんな初歩的な質問でお時間頂くのも申し訳ないですが、良ければ回答頂きますと幸いです。

とのことでございます。

はい、まず媒介という言葉の意味についてですが、そもそも実務ではあまり媒介という言葉は使っていません。
「仲介」といっています。

媒介って言われてもピンとこないですよね。お客さんもピンとこないので実務では仲介といっています。

仲介＝一般媒介って言っていますが、そうではなく仲介＝媒介という感じです。
仲介って両社の間に入って取り持つことですから、そのまま媒介です。
実務では
「うちが仲介した客」とか「うちが仲介して売却した」って言ったりします。
「うちが媒介した客」っていう人ってあまりいないと思います。
意味は同じです。

また、賃貸仲介で、貸主も仲介も交付義務並びに宅建取引士の記名押印義務があるという認識でいるのですが間違いでしょうか。

とのことですが、自ら賃貸は宅建業法の適用がありません。
第３７条２項
　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

このように自ら貸主については交付義務はありません。

対して売買についてはこうなっています。

第３７条宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

このように「自ら当事者として」のケースも規定されています。
よって売主宅建業者にも交付義務や宅建士の記名押印が必要になります。


さあちゃんと理解できているか練習問題行きますよ。

平成17年問40
貸主である宅地建物取引業者Ｃが、宅地建物取引業者Ｄの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Ｄが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となる。

○

はい
大丈夫ですか、宅建業者Ｃは自ら貸主ですから宅建業法関係ありません。大家さんに宅建業法は適用されません。
ですからそもそもＣが宅建業者だろうが素人だろうが関係ありません。
これを理解できていれば問題解けるはずです。

対して、宅建業者Ｄは、媒介してますから宅建業です。
当然、３７条書面の交付義務と宅建士sの記名押印の義務があります。
ですから契約書面に37条違反があった場合、監督処分・罰則の対象となるのは、Ｄのみです。自ら貸主のCは無関係です。

おまけ

もう一問行きます。

平成17年問40
居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。

正しい

大丈夫ですか。
貸主・借主それぞれに別の宅建業者が媒介した場合というのは、実務でもよくあります。
この場合は、それぞれの業者が契約書面の交付義務を負います。媒介ですから。
念のため言いますが、この場合で貸主が宅建業者だったとしても、その業者の宅建士は記名押印不要ですし交付義務もありません。
自ら貸借は宅建業者でも素人でも宅建業法に縛られません。

ということでまた明日。