あいさつ
fff専門家 さん
棚田先生いつも楽しく拝見させてもらっています。一つ解除と解約の違いについてはっきりしないことがあるので質問させていただきます。
令和03年12月問09
ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。
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コメント続きいきます。
①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
答えは○なんですが、②の解除が将来に向かうというのは分かるのですがこれでは解約と区別がつかないように思われます。
調べてもいまいち賃貸借の場合の解除と解約の違いがわからないのでお時間がありましたらお答えいただけないでしょうか。
それぞれ分けて考えてみましょう。
■①売買契約の場合
売買契約に限らず、一般的な契約というのは解除した場合その効果が契約成立当初にさかのぼって当初から存在しなかったことになります。
これが前提です。
となると、どうなるかというと契約が当初から存在しなかった状態に巻き戻す必要があるため、あることをしなければなりません。
さてなんでしょう。
答えは、原状回復です。
AとBは元に戻すために、原状回復の義務を負うことになります。
では具体的に何をするのでしょうか。
わかりますか？
ＡがＢに代金を返します。
ＢがＡに建物を返します。
はい、これで終わって大丈夫でしょうか。
皆さんがＡとＢに相談されたらなんてアドバイスしますか？
冷静に考えてみましょう。
Ｂは引き渡しを受けてから返還するまで、その建物に住んでいたわけですよね。
逆にいえば、そこに住んでいなければ、ホテル借りたりレオパレス借りたりする必要があったはずですよね。
ということはＢ、得してませんか？住んでたんですから。
仮に住んでいなくて他人に貸していたとしましょう。
家賃を受け取っているはずです、
その家賃、受け取ったままだと不公平だと思いませんか？
時間を巻き戻したら、その利益はなかったはずですよね。
だから法律では、Ｂが使用収益した利益についてＡに償還する必要があると決められています。
ちなみにもう１点原状回復で忘れていることがあるんですがわかりますでしょうか。
答えは利息です。
ＡがＢに代金を返還する時に利息をつけて返還しないと不公平ですよね。
これが周辺知識です。
ここまでが①の売買の知識です。
次に②の賃貸の検証をします。
■②賃貸借契約の場合
皆さんもアパートを借りたことがあればわかると思いますが、退去しますって大家さんに伝えて、それじゃ契約時にさかのぼってなかったことにしよう、と言われた人はいないですよね。
賃貸借契約を解除した場合というのは、将来に向かってのみ効力を生じると民法で決められています。
つまり、この問題は賃貸借契約は解除しても遡らないという特性を持っていることを理解していますか？という問題なんです。
なぜなら、Aは家賃もっていますし、Bはその間建物を使用していたからです。
ウインウインです。だってそういう約束で契約しているわけですから。
これ遡るってなったら、家賃返すって話になりますから意味わからないですよね。
おまけ
それでは疑問にお答えします。
答えは○なんですが、②の解除が将来に向かうというのは分かるのですがこれでは解約と区別がつかないように思われます。
調べてもいまいち賃貸借の場合の解除と解約の違いがわからないのでお時間がありましたらお答えいただけないでしょうか
とのことですが、まず解除と解約で意味が違うということではありません。
言葉の問題ではありません。
この問題は、①売買契約と②賃貸借契約の違いを聴いている問題です。
どっちも契約ですが売買というのは一回だけの契約ですが、賃貸借契約は継続的契約という違いがあります。
つまり契約自体の性質が違うということです。
ちなみに実務上は、賃貸借の解除とも言いますし解約ともいいます、どっちも同じです。
将来に向かって終わるだけです。
みなさんどこで質問されているのかわからずこちらにコメントさせて頂きました。
開発許可と都市計画事業のところで混乱しています。
開発許可は工事の公告後は、以下の場合には予定建築物等以外のものでも建築等ができる
1 都道府県知事が許可したとき
2 用途地域が定められているとき
今度は、都市計画事業地内の制限では、
都市計画事業の認可または承認の告示があったあとは、事業他内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある以下の行為を行おうとする者は都道府県知事等の許可を受けなければならない
その中に【建築物の建築】があります。
これには例外規定はないと書いてありました
開発区域と都市計画事業地は同じ場所になると思っていたのですが違うのでしょうか？
都市計画事業地が用途地域内であった場合でも建築物の建築は許可がいるんでしょうか？
よくわからなくなってしまい、教えていただけると有難いです