不動産大学ヘッドラインニュースのお時間です。
あいさつ
今日のニュースはこちら。
不動産売買が詐欺で取り消しになった事例編。
宅建試験では、詐欺による取り消しは嫌というほど勉強しますが、実務でそんなことあるのって思っている人もいると思います。
そこで今回は、実際に業者の詐欺によって売買契約が取り消しされた裁判例を探してきましたので、
ご紹介したいと思います。
さっそくまいりましょう。
Ｙは、平成11年５月、自宅マンションの売却を宅建業者Ｘに媒介してもらうこととし、売買価格を1,650万円とする専任媒介契約を締結しました。
その締結の12日後、業者ＸはＹ宅を訪れ、本件マンション内で本件住戸より少し狭い住戸が980万円で競売に出されたので、本件住戸を1,000万円以上で売ることは難しいと告げた。
意味わからないですね。競売の意味を説明
さらに1,220万円なら本件住戸をＸが買い取ってもよいと持ちかけ、Ｙはこれに同意し、同月末売買契約を締結しました。
その後Yは自宅が売れたので転居先を探したんですね。
ところが、Ｙは転居先の賃借を媒介してもらった別の宅建業者Ａから、本件マンション内の本件住戸と同じ間取りの住戸が、
Ａの媒介により同年５月に1,650万円で売れたこと、
さらに、本件住戸の買い希望をＸに照会したところ、既に購入予定者がいるとの返事だったこと等を知らされた。
ここで業者Xが言ってたことが嘘だったわかったんですね。
このため、ＹはＸに騙されたとして、引越し荷物を転居先から本件住戸に戻して居住を続けた。
業者Ｘは、手付金の返還及び債務不履行による違約金の支払を求めて提訴したが、第一審は業者Ｘの請求を棄却したため、Ｘは控訴した。
さあこの裁判結論はどうなったでしょうか。
（少し話す）
解決編いきますよ。
ポイントは２つです。
１：業者Ｘは、本件建物を相場より低い価格で買い取ることを計画し、本件建物に関する問い合わせを受けた事実を秘し、虚実とりまぜてＹに対して本件建物を1,220万円で売却する方が得策であるかのように申し向け、これを信じたＹに本件建物をＸに1,220万円で売却することを決断させたものであり、Ｘの詐欺が成立する。
したがって、Ｙは、詐欺を理由に本件売買契約を取り消すことができる。
２：業者Ｘの詐欺行為により、Ｙは転居のための諸費用及び精神的損害等として120万円の損害を被ったと認められるから、Ｙはその損害賠償請求権をもってＸに対する120万円の手付金返還債務と相殺することができる。
つまり、業者XがYに支払っていた手付金の額もちょうど１２０万円だったので相殺しましょうということです。
よって業者Ｘの請求は理由がないから、Ｘの控訴を棄却する。
ということで、業者の詐欺ということで契約の取り消しが認められました。
これ、話だけ聞くとひどい業者がいたもんだって思うかもしれませんが、実はこれ他人事じゃないですよ。
実務上、媒介行為の過程で、実務上、売主の希望価格で買手がみつからなくて選択肢の１つとして今回のように、媒介業者が当該物件を買い取ることはよくあることです。
だから気をつけないと、皆さんも詐欺って言われる可能性があり得るんです。
じゃあ、何に注意すればいいんでしょうか。ポイントは3つです。
１：正しい相場情報を伝える
２：新たに自らが買主の立場になることを表明する。
３：依頼者との媒介契約を合意解除した上で、売買契約手続を進める
このうち１つでも間違えると、売主から詐欺といわれる可能性がありますので十分気をつけましょう。
不動産大学ヘッドラインニュースでした。
ということでまた明日。
