ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで９つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。
ということで、昨日に引き続き後半戦やっていきたいと思います。
今日は法令制限と権利関係の分野から厳選した１２問を一気に出題します。
完走できたらメダル獲得でございます。
往路編まだやっていない方、こちらをやってから復路やってもらうとより本番のシミュレーションになると思います。
ということでさっそくスタートです。
１（平成30年問16）都市計画法
市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
○
超基本です。
市街化区域については、少なくとも用途地域を定めなければなりませんが、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めません。覚えましょう。
２（平成30年問16）都市計画法
準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
×
準都市計画区域において、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることはできません。間違えた方、都市計画の動画をもう一度復習してください。この図を頭にイメージできれば絶対に間違えないはずです。
３（平成30年問18）建築基準法
建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。
×
ムリですよ。
大丈夫ですか？
建築基準法の施行前から存在する建築物や、同法の改正により改正後の規定に適合しなくなった建築物のことを
「既存不適格建築物」といいます。
そして既存不適格建築物は、建築基準法の適用が除外されます。
「速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させる」必要はありません。てか無理です。
所有者からしたら、後から言われてるだけですから。
そういうことです。
４（平成30年問18）建築基準法
建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。
×
はい、これもひっかけですよ。
建築物の高さ31ｍ以下の部分にある「３階以上の階」には、非常用の進入口を設ける必要があります
「全ての階」ではございません。
５（平成30年問20）宅地造成等規制法
宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ１ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
×
はい、歌を思い出してください。
選択肢では「切土で高さ１ｍの崖を生ずると言っているので該当しません。
また、「切土をする土地の面積が400㎡」なので５００㎡も超えません。
よって、工事を行うにあたり、都道府県知事の許可を受ける必要はありません。
６（平成30年問21）土地区画整理法
土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。
×
同一とは限りません。
そんなにスムーズとは限らないんです。
仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するといった「特別の事情」がある場合、
施行者は、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができます。
７（平成30年問15）国土利用計画法
乙県が所有する都市計画区域内の土地（面積6,000㎡）を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して２週間以内に、事後届出を行わなければならない。
×
ひっかけですよ。
当事者の一方又は双方が国等（国、地方公共団体など）なら、事後届出をする必要はありません。
だって行政がすでに関与してますから。選択肢しっかり読みましょう。
ちなみに国等じゃなかったとすると、都市計画区域内の6,000㎡の土地ですから、２週間以内に事後届出が必要です。
８（平成30年問22）農地法
市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第５条の許可は不要である。
○
市街化区域内の農地を転用目的で取得する場合、あらかじめ農業委員会に届出をすることを条件に農地法５条の許可が不要になります。
覚えておきましょう。
９（平成30年問02）代理
Ａが、所有する甲土地の売却に関する代理権をＢに授与し、ＢがＣとの間で、Ａを売主、Ｃを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
Ｂが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Ｃが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果は当然にＡに帰属する。
×
代理人Ｂは、表面的には、（甲土地の売却）という代理権の範囲内の行為をしています。
ただ、実際には,売買代金を着服する意図で代理行為を行っています。
このようなことを何というとでしょうか。
ズバリ代理権の濫用です
この場合、代理行為は、「無権代理行為」とみなされます。
よって「契約の効果は当然にＡに帰属」しません。
１０（平成30年問04）時効の援用
消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。
○
保証人は、「権利の消滅について正当な利益を有する者」に該当します
よって、保証人は、主たる債務に関し、消滅時効を援用することができます。
選択肢では、主債務者が時効の利益を放棄していることです。
ただこの場合でも、保証人が時効を援用することは可能です。
時効を援用するかどうかは、それぞれの人について相対的に判断します。
主債務者が時効の利益を放棄したことで、保証人が援用権を失うわけじゃありません。
ですから、主債務者が時効の利益を放棄した後であっても、保証人は、主たる債務についての消滅時効を援用することが可能です。
１１（平成30年問13）区分所有法
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
○
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒絶できません。
これを拒んだ場合には、20万円以下の過料に処されることがあります。
１２（平成30年問12）借地借家法（借家）
ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。
ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
×
これ実務ですごく重要です。
定期建物賃貸借契約で、契約期間が１年以上である場合、建物の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、契約が終了する旨の通知をしなければなりません。
通知をしなかった場合、賃貸人は、契約の終了を賃借人に対抗できなくなります。
ちょっと最後補足します。
これ定期借家契約使っている業者で理解していない人いるのでご注意ください。
ちなみに、実務ではこの６か月前までの間に通知を忘れる人います。トラブルになります。
ですから、私の顧問先では１年以上の期間で定期借家契約やらないよう指導しています。具体的には３６４日の期間に設定して、この６か月前の通知をしなくても契約が終了できるようにしています。
皆さんも実務ではご注意ください。
以上です。
無事に完走できた方、メダル獲得でございます。
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ちょっとコメントご紹介します。
すずやさん
オリンピック選手からモチベーションをもらいましょう、って言って貰えると学習と両立できる気がします。
全然オリンピックなんか見るな、と話す別のyoutuberさんも居るというのに、棚田先生は素晴らしいと思います。
罪悪感もってオリンピックを観るよりも、我慢して観ない事よりも、観るときは観て、応援して、宅建学習時間もきちんと集中してやり続けなさいって事だと思います。
コメントありがとうございます。
私、何しろ社会人になってから９回受験生やってますから受験生の心理は誰よりもよくわかっているつもりです。
社会人の資格受験において一番の敵は、受験をあきらめようとする自分自身です。
毎年、出願しても受験会場に行かない人が約5万人もいるんです。
この５万人はモチベーションのコントロールに失敗しているんです
社会人の場合、根詰めすぎるとモチベーションが本試験まで持ちません。
まず大切なことは試験日当日までモチベーションを持続させること、そのためにオリンピック選手の頑張りを目に焼き付けることは絶対にプラスになると思います。私はそうやって９回合格してきました。
これが私の考えです。
ということでまた明日
