ということで、先日専任の宅建士について取り上げましたが、ほかにもいっぱい質問をいただきましたので、
今回回答したいと思います。
今日取り上げたいテーマは、専任の宅建士の名義貸しです。
コメントからご紹介します。
桜愛 さん
棚田先生、今回もありがとうございます！
ほぼアウトでも、専任の宅建士として、登録はできてしまうモノなのでしょうか？
どのような時にバレるのでしょうか？
登録時は常勤性、専従性があっても、途中からそうでなくなった場合も、
バレたらアウトになるんですよね？！
はい、もちろんアウトです。
例えば、よくあるのが宅建士の名義貸しです。
宅建士って昔に比べると増えましたが、中小企業については宅建士の人数がギリギリ
というケースも多いので、１人やめると１人雇わなければならないというジレンマに陥っている企業が多々あります。
企業の人材採用って、大手であればある程度余裕をもって雇用できますが、
中小企業はやめるのと同時に１人入社させるのってなかなか難しいんです。
ただ、専任の宅建士が辞めてしまう場合は、宅建士の空白は許されません。
ですから、タイムリミットまでに間に合わないと、
「誰か知り合いで宅建士いない？」
とかいう話を経営陣が周りにしはじめることになり、
「一時的でいいから、専任の宅建士で登録させて。毎月5万円払うから」
なんていう名義貸しが発生してしまうんです。
絶対にダメでっすよ。
週一でも出勤してればセーフでしょっていう人いますが、ダメですよ。
こういう話をすると、
「どうせバレないから大丈夫」
とかいう人必ずいるんですが、じゃあその人に聴きます、絶対にバレないって言いきれますか？
そしてバレた場合どうなるかわかっていますか？
まず、どうせバレないと思っている方、バレるケースってどういうケースがあるかご存じでしょうか。
これは大きく分けると２つのパターンがあります。
ケース１：他業者からの通報
実はこれが一番多いそうです。
要するに、競合他社が役所に通報して発覚するというケースです。
宅建業って業者間でも取引が多いので、他業者とのかかわりって結構あります。
社員数が少ない会社で、専任の宅建士が一度も窓口に出てこない場合、他業者が怪しむ可能性があります。
ただ、他業者としては面と向かてそんなそぶりは見せません。
取引が終わった後に、役所に匿名で連絡をしてその業者が怪しいから調査してほしいとタレコミするのです。
なんでそんなことするの、と思うかもしれませんが、取引をする他業者からすれば、専任の宅建士をちゃんと置けない会社と
取引をするのはすごく怖いというのが１点。
そして、もう１点はライバルの排除です。
宅建業者同士競合しますから、ライバルが減らせるならタレコミして業務停止食らわせて退場させるのが手っ取り早いのです。
これがバレる１つ目のケースです。
ケース２：トラブルが原因でバレる
そもそも名義貸しのような行為をする宅建業者はいい加減な可能性が高いので、宅建業においてお客さんと何らかの形でトラブルになる
可能性があります。
例えば、その業者の仲介を受けた借主が、入居後についているはずのエアコンがついてなくて業者にクレーム入れたところ、エアコン付きの物件ではないと言われ、確認したらそもそも重要事項説明を聞いていないことが発覚したというようなケースです。
この場合、怒った借主が役所に通報する可能性があります。
すると役所から調査が入り、専任の宅建士から事情を聴く可能性があります。
名義貸しの場合、実際に取引には立ち会っていませんから、しどろもどろになってバレます。
このように、別のトラブルで調査が入ったときに、芋ずる式にバレるということはあります。
ちなみに、役所から怪しまれるケースというのもあります。
具体的にいうと、社長本人が宅建を持っていない小規模な業者です。
自治体によっては「宅建業を開業する場合は代表者が宅建士でないとあまり好ましくない」
という通達を出すほど、すでに警戒されています。
そんなところに名義を貸したら大変なことになります。
では、もしも名義貸しがバレた場合、宅建士はどうなってしまうのでしょうか。
これ皆さん勉強しているはずですよ。
次のいずれかに該当する場合、管轄の知事は指示処分ができます。
)指示処分事由
・自分が専任取引士として従事する事務所以外の宅建業者の事務所に、専任取引士の表示を許し、その宅建業者がその旨を表示したとき
・他人に自己名義の使用を許し、その他人がその名義を使用し取引士である表示をしたとき
・取引士として行う事務に関し不正または著しく不当な行為をしたとき
これらに該当する場合で、宅建士が指示処分に従わない場合、
1年以内の期間を定めて、取引士の事務を禁止することができます。
さらに、事務禁止処分に該当して情状が特に重いときや、事務禁止処分にも違反すると、
宅建士の登録が取り消されます。
最悪です。
いいことありません。
では、最後に過去問やります。
（平成09年問32）
宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
宅地建物取引士Ｂが、宅地建物取引士として行う事務に関し不正な行為をし、本年５月１日から６月間の事務の禁止の処分を受け、同年６月１日に登録の消除の申請をして消除された場合、Ｂは、同年12月１日以降でなければ登録を受けることができない。
×
宅建士の事務禁止処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合というのは、
事務禁止期間が満了するまで、改めて宅建士登録を受けることができません。
要するに、事務禁止期間が満了すれば、再度の宅建士登録が可能ということです。
選択肢では、10月31日に事務禁止期間が満了するので、11月１日以降であれば再登録できるということになります。。
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宅建士の名義貸しは絶対にダメです。
せっかく取得した資格を無駄にしないでください
ということでまた明日。
