ということで、宅建の試験科目の中でも不動産大学が一番力を入れているといっても過言ではないのが、借地借家法です。
なぜなら、この法律、実務で一番大切だからです。
にも拘わらず、借地借家法を理解できていないまま現場出て仕事している人が多すぎる！
これはダメだ、
ということで、不動産大学ではどのスクールよりも丁寧に借地借家法をやります。
不動産大学生＝借地借家法完璧の人、というイメージが付くくらい、丁寧にやりたいと思います。
借地借家法って権利関係の中でも数少ない得点源なんですけど、安定しない人多いんです。
私そうっていう人いませんか？
今日の動画見ていただければ、９９％正解できる解き方やりますので絶対に参考にして下さい。
それではコメントご紹介します。
Sac Mat さん
毎日楽しくお風呂掃除の時間を利用して耳勉しています。
その中で、民法の賃貸借と借地借家法の学習で、中途解約と解除の違いについて混乱が生じており困っています。
過去問でも、借地借家法(定期借地、定期借家を含む)と民法を比較して、特約の有無による途中解約の可否や終了時期を問われる問題があり、かなりの確率で間違えてしまいます。覚え方のコツやわかりやすい表などがありましたら、お時間のあるときにご教示ください。
ということで、大丈夫です。ちゃんと解けるようにします！
これは問題を解きながら実際にどうやって解いていくのか実演していきたいと思います。
いきますよ。
平成26年問11
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
はい、この問題、借地借家法の問題の解き方を練習するすごくいい問題です。
この問題文、何がいいたいのかわかりますか？
「甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合」
このことを何というでしょうか。
答えは借地権です。
正確にいうと、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」のことを借地権といいます。
借地権に関しては、民法に優先して、借地借家法が適用されます。だから借地借家法を使って問題を解きます。
これがまず１点目
次
「建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合」
これは何をいいたいかというと、建物所有の目的がない場合
つまり、借地借家法が適用されないということです。民法だけを基準に考えるということです。
はい、ここで不動産大学名物のテトリス出てきます。
つまり、ケース１について聞かれたら、借地借家法のブロックの上に落とします。
ケース２について聞かれたら、民法の土台の上に落とします。
そういうイメージです。
こうやって問題を解いていきます。
このイメージができていない状態で、ごちゃまぜの知識で問題を解こうとすると、正解したり、間違えたり不安定になります。
つまりこういうことです。
ケース① ：建物の所有を目的とした賃貸→借地借家法＋民法
ケース② ：建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸→民法のみ
そして重要なことは、借地借家法は借りている人に一方的に有利な法律です。
これを象徴するのがこいつです。借地借家法様です。
賃借人に一方的に肩入れするやつです。
借地借家法シリーズのボスキャラです。
まだシリーズ見てないという方、ぜひ再生リストから見てください。これ全シリーズストーリー性あるので、映画のように見られます！
全部見れば借地借家法絶対に得意分野にできます。
ということで、これを頭に入れて問題やっていきますよ。
１：賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
×
はい、ちゃんとあてはめて答え出せましたか？
■ケース①
借地借家法だと、借地権の存続期間は最低30年です。
ただし、これより長い期間を定めた場合には、その定めた期間が契約期間となります。
借地借家法は借りてる人に有利なので、長い分には文句いいません。
選択肢では、当事者間で存続期間を40年と定めているので、契約期間は40年です。
それなのに
「期間が30年となってしまう」っていってます。余分なことすんじゃねーですよね。借地借家法様怒ります。
借地借家法が優先です。民法どけ！
ちなみに、「書面で契約を締結しなければ」って怪しいこと言っていますね。
別に契約自体書面で締結する必要ないですよ。
ここで過去問活用します。
但し、ある場合だけ書面が必要になります。
さてなんでしょう。
答えは、定期借地権です。
次、ケース２いきますよ。
■ケース②
こっちは民法を適用します。
民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を50年としていています。
それより長い期間を定めた場合は、存続期間が50年ということになります。
民法は長すぎるのを嫌がります。
だって、存続期間100年ってしたからって、本人生きてないでしょって話になりますからね。
よって、契約期間を40年と定めた場合には、期間は40年ということになります。
民法は長すぎる常識外れの期間に制限をかけているんです。
よってケース１が×でケース２が○です。
ここまで理解できて正解できていないと、何の意味もありません。
この解き方をしていないと、正解できたとしてもそれは偶然でしかありません。
必然的に正解するためには、このように当てはめて考えてください。
次行きます。
借地借家法解き方練習編
ということで、先日借地借家法の解き方について解説しましたが、皆さん練習できましたでしょうか。
まだちょっと自信ないという方のために、今回抜き打ちで復習したいと思います。
前回の動画見ていないという方でも大丈夫なように丁寧にやりますので、このまま一緒に問題解いていきましょう！
さっそく始める前にポイントだけおさらいしますよ。
まず、問題文先に読みますね。
平成26年問11
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
はい、この問題聞きたいことはこういうことです。
ケース① ：建物の所有を目的とした賃貸→借地借家法＋民法
ケース② ：建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸→民法のみ
問題文を読んだ時点でこれが頭にイメージできていれば、ほぼ勝ったようなもんです。
では実際に問題を解いてみましょう。
２：ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
×
はい順番にいきますよ。
■ケース① 借地借家法+民法
借地の上に登記されている建物を所有している場合は、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます
これは借地借家法の条文そのままです。だから○です
■ケース② 民法
民法だと不動産の賃借権を登記することで、第三者に対抗することができます
選択肢では、「賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない」って言っていますが、登記すればいいんです。
方法あります。
だから×です
こんな感じで、ケース問題は、ケースごとに正誤を丁寧に見極めてください、絶対に感覚で解かないでください。
３：期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
○
■ケース① 借地借家法+民法
期間を定めない借地契約を締結した場合、その期間は30年ということになります。
この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しません。
契約を期間内に終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が必要です。
■ケース② 民法
賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。
土地の賃貸借だと申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了します。
過去問活用します。
では建物の賃貸借の場合、何か月後に終了でしょうか。
答えは３ヶ月です。
４：賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
×
はい出てきました。今回質問いただいていたやつですね。
「民法の賃貸借と借地借家法の学習で、中途解約と解除の違いについて混乱が生じており困っています。」
ってことですが、大丈夫です。
単純です。
土地賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はないんです
だから、ケース①でも、ケース②でも同じように民法を適用するだけです。
民法では、中途解約権を留保した場合に限って、中途解約を認めています。
選択肢では、「期間内に解約する権利を留保していない」
っていってますので、中途解約は不可能です。
ケース①については「１年前に予告することによって中途解約することができる」って言ってますから完全×
また、ケース②についても「いつでも一方的に中途解約することができる」とか言ってますので完全に×
となります。
はい、借地借家法と民法の問題で重要なことは、今やった問題を解くプロセスとその中での判断がすべて正しくできていて初めて○です。
これ、単になんとなく○か×か答えていた方、それではダメです。本番で５０％の確率で間違えます。
どっちの法律が適用されるのか、そしてその法律に何と書いてあるのか、この２ステップは絶対に守ってください。
今日の動画役に立ったという方グッドボタンとチャンネルよろしくお願いいたします。
繰り返しやれば、いやでも覚えます。
絶対に１点取ってください！
ということでまた明日。
