ついに着手する時が来ました、３５条書面、実務では重要事項説明書 略して重説といいます。
宅建士でなければできないのが、この重説です。
ちなみに、実際に仕事を始めると重説をすることを、重説を切るとか言います。業界用語ですね。
皆さんも宅建合格すれば、重説を切れるようになりますから、これができるかどうかで実務は全然違ってきます。
宅建持ってないと、いくら営業ができても重説だけは別の人に頼むことになります。
面倒です。
だから絶対に取りましょう。
35条書面は記載事項を覚えるのが大変なので、苦手意識を持っている人が多いと思いますが、次の３ステップで完全攻略します。
１：何を聞かれているのか
３５と３７の違い
賃貸と売買の違い
だいたいこのどっちかです。
問題がパターン化してますので、ある程度過去問を徹底すれば何を聞いているのか、どうやってひっかけたいのかが見えてきます。
２：常識で考える
すべてを完璧に暗記するのは記憶容量の問題で結構厳しいので、常識で判断できるところは常識で判断することが重要です。
例えば、
石綿使用の調査の内容は、宅地の売買で説明必要か、と聞かれても必要な分けないですよね、だって建物じゃないんですから。
耐震診断も同じです。
後は、建物状況調査も宅地の売買と賃貸は不要ですよ。
当たり前ですよね。こういうのは覚えると記憶容量がもったいないので、常識で判断しましょう。
３：替え歌で知識を補完
やっぱり不動産大学と言えば替え歌ですね！
今回も残酷な開発許可のテーゼに匹敵する替え歌をご紹介しますので、最終的に迷ったら
この替え歌の歌詞を書けば何とかなります。
３５条書面で記載する事項は、４つのカテゴリに分けられます。
・宅地の売買
・建物の売買
・宅地の貸借
・建物の貸借
どの取引かによって記載する事項が変わってくるんです。
これが結構厄介です。
覚え方としては、４つにわけます。
１：全部に記載する事項
・登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
・法令上の制限に関する事項の概要
・電気・ガス・水道等の供給施設の整備状況
・未完成物件の場合、完了時の形状・構造等
・造成宅地防災区域
・土砂災害警戒区域
・津波災害警戒区域
取引に関する事項
・代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額および目的
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
・ 支払金・預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうかと概要 50万円未満はそもそも「支払金・預り金」に該当しない
２：建物の売買と貸借だけに記載する事項
・既存建物の場合、建物状況調査
・ 石綿（アスべスト）の使用
・耐震診断
３：宅地と建物の売買だけに記載する事項
・手付金保全措置
・金銭のあっせんの内容
・一定の担保責任の履行に関する措置
４：イレギュラー
・私道負担 建物賃貸は不要
・住宅性能評価を受けた新築住宅 建物売買のみ必要
この４つのグループに分けます。
さあ、あとはどうやって覚えるかですが、
恒例の歌行きますよ。
今回はキューティー３５ということで、あのキューティーハニーのメロディーにのせて
これらの３５条の記載事項を全部まとめて覚えてしまおうと、そういうことでございます。
では早速行きますよ。
【キューティー３５】
登記に法令、電気と未完
造宅、土砂、津波災害
金銭、解除、損（損害賠償）、保（保全）50
（ここまで全部説明必要）
既存、石綿、耐震、建物だ
（建物のみ）
私道負担は 店子にしない
住宅性能は 建物売買
手付 保全 あっせん 担保責任 売買だ
（売買のみ）
いかがでしたでしょうか。
歌詞を表示するとこんな感じです。
登記に法令、電気と未完
造宅、土砂、津波災害
金銭、解除、損（損害賠償）、保（保全）50
（ここまで全部説明必要）
ここまでが賃貸売買、建物宅地すべてに記載が必要な事項です。
既存、石綿、耐震、建物だ
（建物のみ）
建物の売買と賃貸で記載が必要な事項です。
私道負担は 店子にしない
住宅性能は 建物売買
このサビの部分で、イレギュラーの２つをやっつけます。
これだけ熱唱すればわすれないですよね。
手付 保全 あっせん 担保責任 売買だ
最後に売買にだけ記載が必要な事項と、そういう感じでございます。
ただ、この曲、まだ完全じゃないんです。
すでに３５条書面勉強している人なら気が付いているんじゃないでしょうか。
そうです、３５条書面にはほかにも
・区部所有建物（マンション等）における追加説明事項
・賃貸借契約における追加説明事項
この２つの説明事項が追加であるんです。
そうなんです、実はこのキューティー３５の替え歌 ２番があるんです！
ということで２番は明日公開したいと思います！
こうご期待ください。
最後に 替え歌使って問題を解いてみましょう。
３５条書面に記載する必要がある○か×か
・宅地建物取引業者が宅地（代金1,000万円）を販売する場合に、50万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額
歌の歌詞思い出してください。
手付出てきますよね。
答えは〇です
・宅地建物取引業者が宅地（代金1,000万円）を販売する場合に、50万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要
歌詞思い出してください。
損保で保全が入っていますが、50と言っているのは50万円未満は不要だからです。
よって答えは×
・宅地建物取引業者が宅地（代金1,000万円）を販売する場合に、50万円未満の租税その他の公課の負担に関する事項
これは歌詞に出てきません。租税公課は37条書面で出てきます。
実はこれも替え歌やる予定です！
ということで答えは×
・昭和60年10月１日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
歌詞思い出しますよ。
耐震出てきますね。答えは〇です。
こんな感じで、慣れてくるとどんどん解けます、ただ、この歌詞は１番だけだと未完成なので、明日の２番をこうご期待ください
ということでではまた。
