印紙税

平成23年問23
「甲土地を6,000万円、乙建物を3,500万円、丙建物を1,500万円で譲渡する」旨を記載した契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、6,000万円である。

ばつ

コメント行きます。

オプチャのつんく さん
印紙税の質問です。
H23問23
答えは誤りで合計額に対して課税とあるのですが、大きい6000万円に課税されるのではないでしょうか？
大きい方と記憶してるのですがなぜか合計額になっています。
解説お願いします。

とのことでございます。
はい、この方なにについて誤解しているかわかりますでしょうか。
これがわかったという方、素晴らしいです。
わからなかった方、ここで学んでいけば何の問題もありません。

解説します。

一つの契約書に複数の金額が記載されていて、それらが同じ種類の契約に関するものなら
記載された金額の「合計額」を文書の記載金額と扱います。
例えば、複数の物件の売買を１つの売買契約書にまとめた場合とか、複数の請負契約について記載された契約書なんかですね。
選択肢の例も同じで３つの物件の売買について１つの契約書にまとめているので、
課税標準は、甲乙丙３つの不動産の売買金額を合計した１億1,000万円です。

じゃあオプチャのつんく さんの記憶にある
大きい方と記憶してるのですがなぜか合計額になっています。
というのは、ただの妄想なのでしょうか。

はい、これ答えられる方、
真実はこの問題をやればわかります。

平成12年問27
土地の譲渡契約（記載金額5,000万円）と建物の建築工事請負契約（記載金額3,000万円）を１通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合、その契約書の記載金額は8,000万円である。

誤り

さあ、あれってなった方のために解説しますね
この選択肢のように１通の契約書に譲渡契約書も建築請負契約書もまとめてねじ込んでしまうようなケース
つまり、種類が違う契約に関するものを１通にまとめるケースについては、大きい方の金額が記載金額になります。

はい、この知識と混同しているんです。
選択肢だと
譲渡契約書の記載金額（5,000万円）＞請負契約書の記載金額（3,000万円）
なので、記載金額5,000万円の譲渡契約書として課税されるということです。
合計金額の8,000万円じゃないですよ。
見事に引っ掛けられるのでご注意ください。

問題文が理解できません編

問題文が理解できません編

あいさつ

学習を進めていくと、ある程度知識が付けばつくほど、あれって思う部分が意外と出てきます
今日もある問題で混乱されている方からコメントをいただきましたので、ズバリ解説していきたいと思います。

ちゃん マル
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• 2 時間前
棚田先生、本日もわかりやすい授業ありがとうございます❗

いつも楽しく動画を拝聴させて頂いております✨営業保証金についてご質問がございます。

平成20年問34
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、甲県内に本店Ｘと支店Ｙを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異にする。

はい、これ問題文なんですがこんな質問をいただきました。

H20問34の問題文の最後に本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を異（こと）にするとありますが、営業保証金を供託するのは本店最寄りの供託所になると認識しているのですが、異にするという意味がわかりません。何か私が勘違いしているのでしょうか？
選択肢の内容については理解できております。

とのことでございます。

実はこの疑問過去にも何人かご質問いただいているので、おそらく多くの方が混乱する問題なんだと思います。

ズバリ、営業保証金を供託する場所は、主たる事務所（本店）の最寄りの供託所です　間違いありません。
この場合本店Xの最寄りの供託所です。
対して、この問題文の最後の部分「本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異にする」というのは
その言葉の通り、本店Xと支店Yは最寄りの供託所が違うよっていう意味です。

これでもまだ混乱している方、この選択肢をやると意味が分かります。行きますよ。

Ａが、Ｙを本店とし、Ｘを支店としたときは、Ａは、金銭の部分に限り、Ｙの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる

×

これどういうことかというと、本店と支店が入れ替わったということです。
この場合、問題文でXとYは最寄りの供託所が違うって言われていますから、営業保証金を移し替える必要性が出てきます。
ここまで大丈夫でしょうか。

え、でもXもYも甲県内なのに最寄りの供託所が違うの？
って思った方、同じ県内でも最寄りの供託所は全然変わります。

例えば東京都の場合はこちらです。

http://www.takken-menkyo.jp/15258276942422

例えば２３区であれば東京法務局供託課ですが、
立川市であれば東京法務局八王子支局です。

仮にXが新宿でYが立川だとしたら、営業保証金を八王子支局に移す手続きが必要になると、そういうことを言っているんです。

もし問題文の「なお、本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異ことにする。」の一文がないと、XとYが本店と支店を入れ替えても営業保証金を移し替える必要がないので、ここでXとYは最寄りの供託所が違うよ、という設定にしているんです。

お分かりいただけましたでしょうか。

ちなみに、この選択肢はここからが重要です。

宅建業者Ａは、営業保証金を金銭と有価証券（国債証券）とで供託しています。
ということは、保管替えはできません。だって、有価証券ていう面倒なもので供託したからです。
この場合は、どうするかわかりますか？
単純です
移転後の主たる事務所の最寄りの供託所つまりYの供託所、八王子支局に新たに営業保証金を供託（二重供託）する必要があります。

要するに、先に八王子支局に営業保証金を供託してから、東京法務局供託課に供託していた営業保証金を取り戻すということです。

ここ重要なので類似問題やっていきましょう。

平成26年問29
宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。

ばつ

はい大丈夫でしょうか。

この宅建業者は私がおすすめしない営業保証金を金銭と有価証券と面倒な供託の仕方をしているので、これだと保管替えはできません。
この場合は二重供託しなければなりません。つまり移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに営業保証金を供託する必要があるんです。
面倒なので、営業保証金でやるなら金銭だけで供託しましょう。カッコつけて有価証券とかで供託しようとすると、
本社が移転する時に面倒な思いをすることになります。
ご注意ください。

ということでまた明日。

過去２０年で９回も出てくる選択肢とは編

過去２０年で９回も出てくる選択肢とは編

挨拶


ぐでたまご さん
いつもお世話になってます！
今日も為になる動画をありがとうございます✨
動画の内容とは違いますが、今日勉強していてひっかかることがあったので質問させてください🙇‍♀️
35条書面あたりで学ぶ35条の2(供託所等の説明)は口頭でもよい、なのに対し、住宅瑕疵担保履行法での供託所説明は書面交付が必要なのは何故なのでしょうか？
知識が混同してきました💦
単純にそれぞれの交付の有無を暗記すればいいのかもしれませんが、問題を解こうとするとあれ？どっちだっけ？となってしまうので事情が分かれば間違いを減らせる気がして、、
またお時間あるときにお願いします！！

３５条の２をまだ勉強していない人のために、
まず知識を整理しましょう。

そもそも供託（きょうたく）とは、「金銭・有価証券・物品を差し出し、保管してもらうこと」という意味です
つまり供託所とは、預かったお金を保管する所、ここ大丈夫でしょうか。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が営業を開始する前に、所定の営業保証金を供託するか、または保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めることが義務付けられています。

そのうえで供託所等に関する説明とは
契約を結んで買主が代金を支払い、引渡しを受けたものの、その住宅に重大な欠陥があった場合、宅建業者に支払い能力がなければ、損害賠償請求をしても救済されませんよね。
だからどこに供託しているかを説明させることで、被害者が救済されるようにしているのです。

ちなみにこれは宅建業法35条の2に規定されています。

つまり、３５条書面である３５条の次に規定されているんです。

だから、供託所等の説明自体が３５条書面の記載事項ではありません。
だから歌でも出てきません。

ポイント整理します。

誰が行うのか？
・宅建業者です。宅建取引士である必要はありません。そのくらい誰でも説明できますから。

いつ行うのか？
・契約が成立するまでの間です。ここは重説と同じです。

どこで行うのか？
・どこでも問題ありません。
ちなみに重要事項の説明や書面の交付についても、場所的な制限はありません。
相手方の自宅や勤務先など宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。

誰に行うのか？
・買主、借主、売主、貸主に行いますが宅建業はは除外されます。

どのように行うのか？
口頭で書面を交付しなくてもOK

重説の場合は、宅建士が書面でやらなければならないので、そこと混同すると間違えます。

重要事項説明の場合と違って、供託所等の説明については、宅建業法で書面の作成や交付は規定されていません。

ただ、
『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』というものがあってでは、「法律上は書面を交付して説明することを要求されていないが、この事項を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。」とされています。

実務でも私の顧問先はみんな重説に記載していますし、他社の重説もほとんどに供託所等の記載があります。
いくら口頭でもＯＫとされていても、証拠がなければ説明したことを証明できませんから結局書面にする会社が大半なんだと思います。

これに対して、
住宅瑕疵担保履行法での供託所説明は書面交付が必要なのは何故なのでしょうか？

とのことですが、これは宅建業法とは違う法律の規定なので、整理して覚える必要があります。
新築住宅の売主となった宅建業者が保証金の供託をしている場合、その旨を買主に対して説明しなければなりません。
説明は契約の締結前に、その住宅販売瑕疵保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵保証金に関して国土交通省が定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

こっちだけ書面の交付が必要な理由は、正直どこかに書いてあるわけではないのでわかりません。法律が違うから別々に覚えてくださいとしか言えません。

ただ、住宅瑕疵担保履行法はこの部分すごく重要なんです。実は、過去２０年間で９回出題されているポイントがあるんです。

やってみましょう。

平成25年問45
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

誤り

宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。ここはさっきやった通りです。
ポイントはここです。
いつまでに交付説明すればいいのか、ここがとにかく試験で聞かれます。
「売買契約を締結するまでに」です。
選択肢では、「新築住宅を引き渡すまでに」となっているので遅すぎます。
過去の本試験でも「引き渡すまでに」にすり替えて出してくる問題が多発していますので、絶対に騙されないでください。

とにかく「引き渡すまでに」でひっかけてきますのでご注意ください
ということでまた明日。