法改正2022 開かずの踏切問題が宅建試験に出る編

法改正2022　開かずの踏切問題が宅建試験に出る編

あいさつ

ということで、宅建試験で毎年台風の目になるのが法改正問題です
宅建試験は毎年法改正がたくさんあるので、その部分を見落としていると本試験でフリーズする可能性があります。
そこで不動産大学では今日から２０２２年の法改正部分を徹底的に特集していきたいと思います。
法改正部分がどこかわからないという方、ご安心ください。
不動産大学をチャンネル登録しておけば、全部解説していきますのでご安心ください。

ということでさっそく今日やっていく法改正部分はこちら。

・開かずの踏切問題の法改正
．踏切道改良促進法10条
なにそれってなりますよね。
聞いたことないってなると思います。
大丈夫です。初心者向けに解説します。


踏切道改良促進法というのは、踏切道の改良を促進することにより、交通事故の防止及び交通の円滑化に寄与することを目的に昭和36年、制定されました。

昨年９月に改正施行されたんですが、これが宅建業法にも影響を与えているので重要なんです。
みなさん開かずの踏切問題って知ってますか？
よくニュースでやりますよね。
うちの近所の踏切も、あかないときはずーっと開かなくてイライラしますね。
みなさん経験ないでしょうか。

で、踏切が開かないとどんなことになると思いますか？
踏切の周りにどんどん人がたまっていくことになるんです。
わたりたい人が密集するんです。
あれって危ないですよね。
歩行者や自転車が車道にあふれるので、それが原因で
余計に自動車の渋滞が発生したりしてます。
そこで現在どんな対応がとられているかというと、
踏切の前に歩行者や自転車の滞留スペースを別途確保する
という取り組みがされています。
こんな感じです。

https://www.mlit.go.jp/road/sisaku/fumikiri/fu_04.html

こんな感じでちょっとでもスペースがあれば、子供とかいてもちょっとは安心できますよね。
ただ、滞留スペースを確保するためにはその部分の土地を滞留スペースとして利用する権限が必要になります。
別に鉄道会社の土地とは限りませんからね。
民間の場合もよくあります。

そこで今回踏切道改良促進法を改正して、滞留施設協定を創設して、
鉄道会社や道路管理者が民間の土地所有者とその協定を締結することで
確保された滞留スペースをその土地の所有者等に代わって鉄道会社や道路管理者が管理できるようにしたんです。

なるほどって感じですよね。
そうすれば、スムーズに滞留スペース確保できそうな気がしますよね。
さて、宅建試験で重要になってくるのはここから先です。

皆さんが、この協定を結んでいて今滞留スペースとして使われている土地の売却を所有者から依頼された場合の話です。
さて、皆さんだったら買主にどう説明しますでしょうか。
ポイントを解説します。

この協定は、協定の締結・公示後に所有者が売却などして所有者が変わった場合にも承継されます。

ですから、宅建業者は買主に対して重要事項説明で説明する必要が出てきます。
具体的には、
宅建業者は、建物の貸借（の媒介や代理）を除き、道路外滞留施設の管理協定の承継効（売買等により土地所有者等が代わっても、従後の土地所 有者等に対して協定の内容が及ぶ効力）を、宅地建物の権利取得者（宅建業者を除く）に重要事項の説明を
行わなければならないと規定されました。
ここが法改正部分です。

じゃあどんな感じで出題される可能性があるのか、予想問題をやってみましょう。

予想問題
宅建業者は踏切道改良促進法における滞留施設協定が締結された宅地建物の売買について媒介する場合、宅建業者ではない買主に対して道路外滞留施設の管理協定の承継効などについて重要事項の説明を行わなければならないが、建物の貸借の媒介は説明する必要はない。

○

ポイントは、建物の貸借の媒介や代理は対象外だという点です。
あとは本試験の選択肢で、受験生を混乱させるために、踏切道改良促進法、っていう単語をわざと出してくる可能性は十分考えられます。
出るとすれば、３５条書面の問題のところに１選択肢として突っ込んでくる可能性です。
もし出てきたら、不動産大学生はキターと思ってください。開かずの踏切のイメージを思い出して落ち着いてください。
きっとほかの受験生は混乱しているはずなので、ここで１点差をつけられる可能性があります。

こんな感じで２０２２の法改正情報をどんどん配信していきたいと思います。
ということでまた明日。

T問１ 管理受託契約の重説

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。


1 .管理受託契約重要事項説明は、管理受託契約の締結とできるだけ近接した時期に行うことが望ましい。

【不適切】

これはですね、解釈運用の考え方というものに書いてあるんですが、
賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。
実務では管理会社同士で物件の取り合いみたいになるので１週間空けるというのは結構勇気いるところですが、近接した時期が望ましいというのはないですね。

2 .管理受託契約重要事項説明は、業務管理者が行わなければならない。

不適切】

はい、これ重要です。
業務管理者の独占業務じゃありません。
業務管理者または一定の実務経験を有する者など専門的な知識及び経験を有する者　によって行われることが望ましいとされています。

過去問活用します。

管理受託契約重要事項説明は、業務管理者の管理および監督の下に行われる必要がある

◯

これは◯です。
ただ必ずしも業務管理者が行う必要はないということは覚えておきましょう。


3 .賃貸住宅管理業者は、賃貸人が管理受託契約重要事項説明の対象となる場合は、その者が管理受託契約について一定の知識や経験があったとしても、書面にて十分な説明をしなければならない。

【適切】

これはその通りです。
そもそも管理業法ができたのはこういう場合に、書面による説明をしてこなかったからトラブルが増えたからです。
だからちゃんと国土交通省令で定めるものを書面に記載し、十分な説明をすることが必要ということになったんです。


4 .管理受託契約に定める報酬額を契約期間中に変更する場合は、事前説明をせずに変更契約を締結することができる。

【不適切】

これもなんとなくわかりますよね。不適切って。
過去問活用します。
じゃあこういう場合、どうするのが適切なのでしょうか。

【契約期間中に報酬額の変更のような重要事項に変更があった場合は、少なくとも変更のあった事項について、当初契約の締結前の管理受託契約事項説明と同様の方法により、賃貸人に対して書面の交付を行った上で説明する必要があります。
すなわち事前に重要事項説明をしなければなりません。


予想問題

管理受託契約が締結されている賃貸住宅が、契約期間中に現賃貸人から売却され、賃貸人たる地位が新たな賃貸人に移転し、
従前と同一内容によって当該管理受託契約が承継される場合、賃貸住宅管理業者はどうすればいいでしょうか。

穴埋め問題
答え
賃貸住宅管理業者は【賃貸人たる地位が移転することを認識した後】、遅滞なく、新たな賃貸人
に【管理受託契約重要事項説明書の交付及び管理受託契約重要事項説明】をするものとする。

これ実務でもよく質問されるので重要です
売却で所有者変わったら、必ず重説の交付と重説をしてください

重要事項説明は省略できるの編

重要事項説明は省略できるの編

あいさつ

ということで、今日は宅建試験でも重要な３５条書面の重要問題をやっていきたいんですが、
実は実務に関してすごく重要なご質問をいただいたので、それに絡めながら学習をしていきたいと思います。

それではコメントご紹介します。


田中さん
いつも楽しく動画を拝見させていただいています。

さて、棚田先生は実務で経験があるかわかりませんが、
マイホーム購入を検討して来所したお客さんが宅建士資格を持っている場合で、「俺は宅建士資格を持っている。重要事項説明は時間の無駄だからしなくて良い。これが俺の宅建士資格証だホラよ」などと言って、そのお客さんが拒んできた場合、重要事項説明は省くことができるのでしょうか？

以上、ご教示をお願い致します。

とのことでございます。

はい、長年不動産業界にいたもんで、こういうお客さん何回かやったことがあります。
俺宅建持ってるからって自慢してくる人もいましたね、だから説明なんていいよ、とか言い出しますよね。

これ、皆さん重要事項説明省略していいと思いますか？

結論を言います、

これは、宅建試験的、実務的、どちらの面から考えても絶対に省略してはいけません。
重要事項説明を省略できるのは買主が業者の場合だけです。

宅建業において重要事項説明というのはすごく重要です。
一番気を遣う場面です。

業者の買取を仲介するのであれば、重要事項説明は省略できて交付だけすればよくなりましたが、
相手が宅建業者以外であれば、たとえ宅建士持っていたとしても関係ありません。

ただ、田中さんがいうようにこういうお客さんいますよ。
重要事項説明を面倒くさがるやつ。うざいですね。

もしこの人に対する重説を省略したとします。

万が一契約した後に、その人が納得できない内容が重説に書いてあったとします。
その人は絶対に「俺は重説されてないから業法違反だ」とか騒ぎ出しますよ。
絶対に。
怒ると業法違反を指摘し始める客よくいますよ、相手が宅建士ならなおさらです。
手のひら返して豹変しますので本当に注意してください。


だから、どんなにせかされたとしても、絶対に重説はちゃんとやってください。
もし宅建士であることを自慢されたら、こう切り返してください。

「あ、すごいですね宅建お持ちなんですね。
であれば、おそらくご存じかと思いますが、重要事項説明は契約の根幹にかかわる重要な内容の説明になりますので、
お客様ご自身のためにも聞いていただければと思います。
できるだけ、要点を絞って説明いたしますので、不明な点がありましたらご質問ください」

こんな感じで丁寧に切り返しましょう。
焦ったそぶりを見せると、どんどん調子に乗って畳みかけてきます。

宅建持っている人ってそれを自慢したがるので、調子に乗ってこういうこと言ってくるんですが
結局トラブルになるとこっちのせいにして騒ぎ出すので、絶対に重説はしてください。


ということで、今日は重要事項説明について基本を押さえているいい問題がありましたので、やっていきたいと思います。



平成04年問42

宅地及び建物の売買の媒介における、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面（以下この問において｢35条書面｣という。）及び第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面（以下この問において「37条書面｣という。）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。

1 誤り

【35条書面】
業者間の取引であっても、それ以外であっても、全く同じに適用される。業者間取引だからといって、35条書面の交付を省略することはできません。
*平成29年の法改正により、買主が宅建業者であれば、重説の説明義務は免除されました（35条書面の交付のみ必要）。

【37条書面】
業者間取引だからといって、37条書面の交付を省略することはできません。


２35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。

2 誤り

【35条書面】
売買で重要事項書を交付する相手は、買主側です。売主に交付する必要はありません。
ここ実務やっている人逆に注意です。
実務では売主にも重説を交付しているケースが多いので誤解しやすいのですが、宅建業法的には売主に交付する必要はありません。
なんで売主にもサインさせて交付しているのかというと、万が一間違いがあった時に「売主さんもチェックして署名されてますよね」的なことを宅建業者が言いたいからだと思います。
だからと言って業者の責任がなくなるわけではないですが、念のためという感じかと思います。

対して、

【37条書面】
売買の場合、37条書面は、売主・買主の双方に交付しなければなりません。


３35条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。

3 誤り

なんか変な選択肢ですね。

宅建士しかできない、業務は以下の3つだけです。

・重要事項説明
・35条書面への署名・押印
・37条書面への署名・押印

よって、３７条書面は宅建士が説明する必要はありません。
宅建持っていない担当者が説明しても問題ありませんし、説明しなくても業法違反にはなりません。
ただ実務上は契約書ですから、説明して安心してもらってからサインをもらうという流れが一般的だと思います。


４買主が宅地建物取引業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても省略することはできない。

4 正しい

その通りです。
まず、交付場所はどこでも問題ありません、クーリングオフとごっちゃにならないでください。
事務所以外の場所で行っても問題ありません。
ただ、当事者の承諾があっても省略はできません。
必ず交付して証拠を残してください。

おまけ

重要事項説明、中でも賃貸の重説については宅建持っている人がお客さんだとナメてかかってくる人いるので、
重説しなくていいとか言われますが、関係ありません。
そういう人は宅建持っていることを自慢したいだけの愚かな人です。

不動産大学生が宅建に合格したら、自分が賃貸を借りるときに宅建持っていることをくれぐれも自慢しないようにしましょう。
宅建士証なんか見せ始めたら、鳥肌が立つくらい寒いですよ。
信じられないくらいかっこ悪いのでご注意ください
ということでまた明日。