焼肉食べながら都市計画を徹底強化編

焼肉食べながら都市計画を徹底強化編

あいさつ

令和01年問15
都市計画法に関する次の記述の正誤を答えなさい。

１高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。

○
その通りです。
ちなみに高度利用地区とひっかける問題がよくでるので注意しましょう。

過去問を活用します。次に当てはまる言葉を答えなさい。

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、
建築物の「容積率」の最高限度及び最低限度、建築物の「建蔽率」の「最高限度」、建築物の「建築面積」の「最低限度」並びに「壁面の位置」の制限を定める地区とする。

これができれば素晴らしいです。



２特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。

○

その通りです。
過去問活用します、
次の空欄に当てはまる言葉を答えなさい。

特定街区は、市街地の「整備改善」を図るため街区の整備又は「造成」が行われる地区について、その街区内における建築物の「容積率」並びに建築物の「高さ」の「最高」限度及び「壁面の位置」の制限を定める街区である。


３準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。

○

その通りです。

過去問活用します。
準住居地域で建てられないものをすべて答えなさい。

・床面積10000�uを超える店舗・・・×
・床面積3000�uのカラオケ・・・○１００００以下ならOK
・床面積3000�uおゴルフ練習場・・・◯面積要件なしでOK
・床面積300�uの自動車修理工場・・・✖️150までOK

４特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。

×
違いますよ。
では、過去問活用します。
では次の空欄に当てはまる言葉を答えなさい。
特別用途地区は、「用途地域内」の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい「土地利用」の増進、「環境の保護」等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を「補完」して定める地区のことをいう。

はい、ではさらに活用します。
この選択肢で言っているのは何地区の定義でしょうか。

答えは特定用途制限地域です。特別用途地区と特定用途制限地域はとにかくひっかけられます。
と言うことで、次回は特定用途制限地域と特別用途地区の違いを解説します。

と言うことでまた明日。

特別用途地区と特定用途制限地域よく出るひっかけ編

特別用途地区と特定用途制限地域よく出るひっかけ編

挨拶

と言うことで、言い回しがすごく似ているこの２つのエリアですが、宅建試験では、
言い方が似ていると言うだけで、ひっかけ問題によく使われます。
ただこの２つのエリア、名前が似ているだけで全く異なるエリアなんです。

それが理解できれば、この両者を入れ替えたひっかけ問題が、いかにこそくで浅はかか
お分かりいただけると思います。
鼻で笑ってやりましょう。

それでは早速解説していきましょう。

その１：特別用途地区　
これは補助的地域地区で
「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」

のことを言います。

都市計画を勉強するときには、今どこのことを学んでいるのかを常に確認することが大切だと言いました。
今やっている特別用途地区というのは、このフィルターでいうところのこの部分のフィルターの話です。
用途地域を補完するのでイメージとしては用途地域の部分にあるフィルターです。

例えば、第一種住居地域に学校があるとします。
学校の周りは住居系だとしても、通学路まで住居系とは限らないですよね。近隣商業地域が通学路にかかることもあるんです。
そうすると、通学路の周りにパチンコ屋や雀荘なんかがどんどんできてきちゃう可能性があるわけです。
保護者としては心配ですよね。
そこで、文教地区という特別用途地区を定めることで、ピンポイントでパチンコ屋や雀荘ができないよう規制をかけるんです。
都内の大学周辺だとよくこの規制があります。

あとは、駅前の商業地域だけど風俗店だけ規制をかけたい場合とか。
用途地域の中の一部のエリアにピンポイントで規制をかける時に使うんです。

続いてこちら。

２：特定用途制限地域
用途地域が定められていない区域に定めるもので、
簡単にいうと「特定の用途について規制をかけます地域」の事です。
例えば、危険物の工場とか、風俗施設とか、大型商業施設とかですね。

名前の通り、特定の用途を制限する地域ということです。

地域と名前がついていますが、これ自体は用途地域ではありません。


用途地域が定められているエリアというのは、建てられる建物が建築基準法で決まっています、
用途地域が定められていないエリアは、規制がないのでどういう建物でもOKになってしまう。
だから、特定の用途だけストップをかけるために、特定用途制限地域があるということです。

ここで問題です。市街化調整区域に特定用途制限地域は定められるでしょうか。
理由も含めて考えてください。
市街化調整区域は、原則として用途地域は定めませんが、原則全部の用途の建物がダメと一番厳しい規制がかかっているので
ピンポイントである特定用途制限地域なんていいらないんです。
だってそれよりも厳しい規制かかってるんだから。
使えないと言うよりも、使う意味がない。

要するに、用途地域の番外編で、 主に風俗関連施設や大規模な工場・店舗など居住環境に支障を与えるおそれのある建築物等を定め、その立地を規制する地域を指定するものです。

だから制限なんです。


対して特別用途地区とは、上記に加えてその用途地域内の施設の維持や利用増進のため、にかける規制。
例えば準工業地域に、工場で作ったものを円滑に流通させるために流通関係の施設を集中して作らせたい時に、それ以外の建物を建てられないよう規制をかけたりします。

あくまで用途地域内ですから、基本的に
発展させたいんです。

対して用途地域を定めていないエリアというのは、発展させたいのではなく、勝手なことされないよう規制をかけたいだけですから、規制の内容が全然違ってくるんです。
同じ規制でも趣旨が微妙に違ってきます。

特別用途地区の方が、利用を増進させる側面があるのでかける制限に頭を使いますし内容も複雑になります。

地域の特製に合わせて規制をオーダーメイドで考えなければならないので、同じ規制なんかじゃ全然ダメです。都市計画を甘く考えすぎです。


おまけ

平成26年問18
特別用途地区内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。

◯

特別用途地区とは、「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」これです。

空欄に当てはまる言葉を答えなさい

そして特別用途地区内については、建築物の建築の制限・禁止について、「地方公共団体の条例」で定める。
地方公共団体は、「国土交通大臣」の承認を得て、「条例」で、用途制限を緩和することができます。

ということでまた明日。

用途地域工業系 令和４年編

用途地域工業系　令和４年編

挨拶

さあ最後工業系いきますよ。

工業系は、基本工場ですからあまり人が住んだり遊んだりするには適していません。

なので、ここからは徐々に工場地帯に合わないものが徐々に建てられなくなっていきます。つまり一部の規制がまた強まっていくことになります。
イメージにするとこんな感じです。


ということで早速やっていきますよ。

１１：準工業地域　準工
目的：主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進
ここからは工業を中心としたエリアになりますが、まだ商業も営めるレベルという感じです。
基本的には商業地域と同じです。
・基本的に大きい工場でも、危険性がなく環境悪化の恐れがなければ建てられます
・自動車修理工場の面積の制限がなくなります
ただ、ここからできなくなるものが出てきます。つまりちょっとだけ規制が厳しくなります。
じゃ何ができなくなるのか、
・個室付浴場ができなくなります。
よって、個室付浴場は商業地域でしか作ることができません。

ちなみに、キャバクラはセーフです。この線引きはなんとも言えません。

イメージ的には、かなりなんでもありの地域なので、ガチャガチャしているイメージです。
新宿区でも駅からかなり離れた場所にあります。


１２：工業地域　工業
目的：主として工業の利便を増進するため定める地域

ここから工業色が一気に強くなるので、できないものが増えていきます。ちなみにまだ住宅は建てられますよ。
【建てられないもの】
・店舗等の床面積が10,000�uを超えるもの
・ホテル、旅館
・カラオケボックス、雀荘、パチンコ（10000�u以下準住居と同じ）ただ、劇場はダメ。
・キャバクラ
・幼稚園、学校
・大学、専修学校
・病院

こんな感じで、工業の環境にあわなさそうなものは全部ダメになります。
では問題です。
保育所はどうでしょうか。
答えは、建てられます。
幼稚園があるので誤解されがちですが、保育園はできます。
なぜなら、工業地帯で働いている人の子供を預からなければならないからです。

幼稚園というのは教育施設という扱いですが、保育園はあくまで子供を預かる場所ですから、必要性があれば環境が悪くても作らなければならないんです。

ちなみに、工業地域なので工場系はすべて建てられます。制限ありません。
マンション投資をするのであれば、住環境的には正直避けた方がいいかもしれません。

１３：工業専用地域　工専
目的：工業の利便を増進するため定める地域

はい、ここでついに住宅が建てられなくなります。コンビナートのど真ん中に家建ててる場合じゃないですからね。
こんなところに住めません。
ちなみに、店舗についても厳しい規制がかかります。
・10000�u以下で、物品販売店舗及び飲食店はできません。つまり社内食堂みたいなことしかできないということです。
工場外部の人間が食べに行くような、買い物に行くような店は出来ないということです。
・ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等もできません
・雀荘、パチンコも完全禁止
ただ、なぜかカラオケだけは10000以下ならセーフです。
工場で働くとストレス溜まるから、せめて歌わせてあげようという役所の考えなんですかね。

工業にカラオケありと覚えましょう。
・図書館もついに禁止
のんびり本を読む環境じゃないということですね。
うるさいですから周りが。
・老人ホーム
当然です、こんなところで老人は介護出来ません。
ただ、保育所はOKですよ。働く人がいる限り、保育所は必要なんです。

工場は全部OKです。

千葉県の中央区あたり

ということで以上です。
これで１３地域全部網羅しました。

いかがでしたでしょうか。
用途地域の部分は重説でスルーしていた人多いと思いますが、これからは、この規制緩和のイメージとおよその順番だけ覚えておけば、物件がどういうエリアに建っている物件なのかがわかるようになります。

ちなみに、これらの用途地域というのは自治体のホームページなどで誰でも簡単に調べることができます。
また、用途地域の境界線は必ずしも道路などが境目になっているわけではありません。物件によっては建物のど真ん中が境界線になることもありますので、必ずしも道路で区切られているわけではありません。

それでは過去問行ってみましょう

令和03年12月問15
準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。

ばつ

こう言うひっかけ多いですよ、
準工業地域は、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」です

では過去問を活用します。「これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」ってどこのことでしょうか？

答えは準住居地域（同条７項）の言い回しです。
知識がぶれないよう、なんとなく雰囲気で覚えるのはやめましょう


平成12年問23
病院は、工業地域、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。

ばつ

病院は、工業地域、工業専用地域はできませんが、他にもできないところあるのわかりますか？
第一種・第二種低層住居専用　あと田園住居地域でも建築できません、

老人ホームは、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。

まる

老人ホームは、工業専用地域以外の全ての用途地域内で建築可能です


図書館は、すべての用途地域内において建築することができる。

ばつ

はい、どこがダメなんでしょうか
答えは工業専用地域です。ここは建てられません、
工業専用地域で読書は体に悪いですからね、流石に他の場所に建てましょう


大学は、工業地域、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。

ばつ

はい、大学が建てられないのはどこでしょうか。
工業地域、工業専用地域そして第一種・第二種低層住居専用地域です

このように聞かれても答えられるよう、知識を定着させましょう。
と言うことでまた明日
。