地盤面下に設ける建築物って何ですか編

地盤面下に設ける建築物って何ですか編

ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで９つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。

宅建試験の過去問を解いていると、勉強してきた分野なのに一瞬何を言っているのかわからない、という選択肢に遭遇することがあります。
特に法令制限の部分は、具体的な状況がイメージできなくて覚えるのに苦戦している人も多いと思います。
そこで今回は、そんなイメージに苦しむ方から建築基準法の重要問題について質問いただきましたので解答したいと思います。
そんなに難しくない部分ですが、過去何度も問われている部分なので、必ず最後まで見てください。


平成27年　問18-3
地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。
答え　○


プゥーャン さん
アプリの過去問を解いていて、
分からない事があったので質問させて頂きます。
地番面下のイメージが出来ず、調べても地下のアーケードなどをイメージして下さいのザックリの説明となっており、出来れば理解したいと思ってます。
道路に建てられるってどういう事ですか？？
お忙しい所、大変恐縮ですが是非ご教授下さい。
宜しくお願い致します。

とのことでございます。

はい、確かに初めてこの選択肢読んだら、んって思いますよね、地盤面下に設ける建築物ってどういうことって思いますよね。地面の下に家建てるの？ってなりますよね。

実はこの問題、過去にも全く同じ選択肢が出ているので、意外と要チェックなんです。

道路内って建物建てちゃダメですよね、これは常識の範囲でわかると思います。
そもそも道路とは、日常の通行、緊急時の非難のために設置されているものなので、
それらを妨げる障害物が道路上にあることは許されません。

ですから
１．建築物
２．敷地を造成するための擁壁
これらについては、道路内または道路に突き出して、建築、築造できません。

１．地盤面下に設ける建築物
２．公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
３．公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

次の３つは例外として、道路内または道路に突き出して建築、築造することができます。

順番に解説します。

１．地盤面下に設ける建築物（地下商店街や地下駐車場）

例えば、新宿駅東口に青梅街道って大きな幹線道路ありますよね。
あの道路の下、つまり地盤面下ってどうなっているか知っていますか？
サブナードっていう地下街になっているんです。
そしてそのさらに下に地下駐車場もあります。
私、実はサブナード昔よくとおっていたので、思い出深いんですが、
あれって本来地上は道路ですから建築物NGなんですが、地盤面下に設ける建築物、
つまり地下商店街や地下駐車場については、地上に影響がないので例外的に建築できるんです。

２．公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
これ文字にすると難しく感じますが、具体的にいうと公衆トイレのことです。あとは交番とかですね。
道路上にあったりしますよね。これらが公益上必要な建築物でございます。

３．公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
これは以前別の動画でもやりましたが、商店街のアーケードや上空の渡り廊下なんかですね。
イオンモールとかでも立体駐車場から本館まで渡り廊下でつなげたりするじゃないですか、
あれ道路の上通っていることもありますが、問題はありませんということです。

実はこの部分、意外と過去試験で出てきているので侮ってはいけません。
実は昨年の試験問題にも出ています。
ということで、ここで過去出てきた選択肢全部探してきましたので、一気にやりたいと思います。
全問正解で経験値５０獲得です。

それではスタートです。

令和02年問18
公衆便所及び巡査派出所については、特定行政庁の許可を得ないで、道路に突き出して建築することができる。

×

大丈夫ですか、初歩的なひっかけです。「特定行政庁の許可を得ないで」は無理ですよ。
特定行政庁の許可は必要です。

平成08年問25
公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な一定の建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについても、道路に突き出して建築してはならない。

×

公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な一定の建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、道路に突き出して建築することができます。

平成06年問22
建築物は、地下に設けるものであっても、道路に突き出して建築してはならない。

×

地盤面下に設ける建築物については、道路に影響がないので建築可能です。


以上でございます。
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皆さんはケンタッキー好きですか？
日本でフライドチキンといえばケンタッキーですが、
実は韓国ですごく有名なフライドチキンのチェーン店があるんです。
KyoChon Chicken って言うんですが、これ韓国行ったときによく食べるんですが、
止まらないくらいおいしいです。
ヤバいです。
日本のフライドチキンって、衣にスパイス降るくらいで、そんなに味付けされていないんですが、
KyoChon Chicken ってしっかり味が付いていて、しかも衣がカリカリなんです。
すごい美味しいです。

日本にないんですよね、こういう味のフライドチキン。
日本にもってこれば絶対に売れると思っていたら、数年前に実は日本に一号店オープンしたんです、
ただ、結論からいうともうつぶれて撤退したんです。
さてなぜなのか。
答えはズバリ、出店した場所が六本木だったんです。
六本木のセレブ、素手でフライドチキンかじらないですよね。なんでそんな場所でオープンしたんでしょうか。
もっと郊外のデリバリメインにすればよかったのに、都心の土地代が高い場所でやったのが大失敗でしたね。

そんなわけで今は日本では食べれませんが、韓国旅行した際にはぜひKyoChon Chicken食べてみてください。
お勧めはハニーチキンです。絶妙な甘さが止まらなくなります。
ということでまた明日。

３５条書面間違えやすい選択肢４選編

３５条書面間違えやすい選択肢４選編

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３５条書面って得点源ではあるんですが、過去いろんな問題が出尽くしているので、ちょっと選択肢をひねったりしてくることがよくあります。
そういう問題に足元をすくわれて失点すると、不合格まっしぐらなので、絶対に阻止しなければなりません。
今回いただいたご質問も、まさにそんなひねりのきいた選択肢にまんまとやられてしまった方からコメントをいただいています。

ということで今日は、コメントご紹介する前に先に問題をやってみたいと思います。

平成27年問29
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。

×

解説行く前にコメント行きます。


西谷 さん
いきなり宅建業法の内容になりますが、重要事項説明の問題で｢宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない｣
と書かれていますが、市販書籍の解説では代理を依頼したものは買主というような書き方になっていますが、
代理というのは売主が依頼することはないのでしょうか？
代理を依頼した者が誰なのか問題文で触れられてないので、解釈の仕方がどうもすっきりしないので教えて下さい。

とのことでございます。

はい、問題文に代理とか出てきたらできるだけ簡単に関係図を書いてください。
書けばすぐにわかります。
こんな感じです。

選択肢だと建物の購入を行う場合と書いてるので、業者が買主の代理になるケースのことを言っています。
代理を依頼したものに対してというのは、すなわち買主のことを言っています。
買主ですから重要事項説明しなきゃダメです。当たり前です。
ここで買主に重説しなかったら、何のための宅建業法かわかりません。
絶対にしてください。

「市販書籍の解説では代理を依頼したものは買主というような書き方になっていますが、」
ということですが、選択肢には買主とか売主って明記されていませんが、文章からこれは買主の代理だと理解する必要があります。
そして理解するためには必ず関係図を書く癖をつけてください。
こういう手間を省略すると、うっかりミスにつながります。


ちなみに、今日のコメントのポイントはここ「代理というのは売主が依頼することはないのでしょうか？」

ズバリお答えします。売主が依頼することもあります。

代理は売主が依頼することもあれば買主が依頼することもあります。

ただ、これは私の経験上の話ですが、私は個人の売主や買主から代理で依頼されたことはありません。
代理で依頼するということは、その業者に自分の印鑑預けるのと同じ覚悟が必要です。

だって、自分で売買契約書サインしなくても契約になっちゃうんですよ。
怖くないですか
それだけ信頼できる不動産会社と付き合いがあるならいいですが、私は絶対に嫌です。

私が実務で代理とかかわったことがあるのは、グループ会社です。

例えば売主株式会社不動産大学　代理　株式会社不動産大学販売

こういうパターンですね。

個人から中小企業の不動産屋が代理で依頼してもらうのは、かなりの信頼関係がなければ難しいですし、
そもそも不動産業者もそこまで代理でやりたいとは思っていないので、ほとんどが代理ではなく媒介です。

それよりも実務ではできるだけ専任媒介以上で締結する方が重要視されています。
一般媒介はないも同然という話を以前しましたが、本当にそんな感じです。一般なんて誰でも取れます。

専任取れないと話になりません

専任がとれて初めてその会社の商品となるのです。

ということでお分かりいただけましたでしょうか。
西谷 さん

ちなみにここ誤解している人が多いので、ちょっと関連問題出しますね。

平成27年問29
売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。

×
大丈夫ですか、誤解していませんか？
35条書面（重要事項説明書）を交付・説明する相手方は、買主や借主です。
ですから売主や貸主に説明する必要はありません。

これ、実務で売主に重要事項説明書を交付することが多いので、引っかかる人多いんですが、宅建業法上は買主に重説すれば問題ありません。
売主にも重説渡しているのは、何かあったときに、売主に知らん顔されたくないので署名もらって交付したりしますが、宅建業法上は必要ありません。


重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。

○

これも誤解しないでください。クーリングオフとかと混同する人続出します。
重要事項の説明や書面の交付について、場所的な制限なんてありませんよ。
相手方の自宅や勤務先など宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。
どこでも好きなところでやってください。

重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。

×
大丈夫ですか、これ間違えると合格した後恥かきますよ。
重要事項の説明は、宅建士がしなければなりませんが、宅建士であればよいので、専任宅建士じゃなくてもできます。
専任の宅建士って責任負わされるだけで、そんなに偉くありません。
書面に記名・押印する宅建士についても同様です。
宅建士であればいいので、専任宅建士である必要はありませんしもちろん専任の宅建士でもOKです。

以上です。

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皆さん宅配ピザはお好きでしょうか。
私、ピザといえばサルバトーレクオモのマルゲリータなんですが、最近は食べに行けないので
宅配ピザよく頼むんですが、皆さんは生地どれが好きですか、

私よくピザハット頼むんですが、ハンドトス、ふっくらパンピザ、スペシャルクリスピー、たっぷりチーズクラスト、
【パリッと! ソーセージクラスト】

皆さんはどれがお好きでしょうか。
ちなみに私は断然ふっくらパンピザです。
私、食パンも耳が好きなタイプなんで、ピザの耳が大好きなんです。
一時期耳が薄いクリスピー系流行りましたが、私的には意味不明です。
あれじゃクラッカーです。
ちなみに、うちの妻と子供はともに耳を残すので、全部私の胃袋へ入っていきます。
需要と供給が一致しています。
ちなみに、キャンペーンやセールのピザがハンドトスしか選択できないのが納得できません。
追加料金払うんで、ふっくらパンピザに変更させてください！

ということでまた明日。