ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで9つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。
今回取り上げたいのは宅建試験でも苦手にする人が多い、建蔽率と容積率です。
ここも、なんとなく知っているけど、詳しく聞かれるとこまる、という人多いんじゃないでしょうか。
今回は超初心者にもわかるように解説していきますので、ご安心ください。
まず建蔽率とは、
敷地面積に対する建築面積の割合です。
言葉だけ聞いてもよくわからないですよね、そこで図にしてみたいと思います。
こちらです。
【イメージです。参考にしてください】
例えば、敷地面積が100uで建蔽率が50%だと、建築面積が50uまでの建物が建てられるということです。
私、宅建の勉強していて、なんで自分の持っている土地なのに、
半分の面積にしか建物建てられないんだってすごく不思議に思いました。
皆さんもそう思いませんか?
だって、仮に80uで建蔽率80%だとすると、64uになって、
こっちの方が土地は狭いのに広い家が建てられることになるんですよ。納得できますって話です。
では、そもそもなんで建蔽率なんて規制があるのでしょうか。
答えは一言でいうと、良好な住環境の確保のためです。
仮にある一帯で、すべての人が自分の土地目一杯使って家を建てたらどうなるでしょうか。
隣の家との間が極端に狭くなって日が入らなくなりますし、万が一家事が発生した時にどんどん燃え広がってしまう可能性があります。
そこで、地域ごとに建蔽率という規制をかけて
建物を建てられる敷地の広さに制限をかけたのです。
例えば、用途地域でいうと、住居系であれば建蔽率60%くらいに制限して、近所との間隔に余裕を持たせて住環境を保護したり、
商業系であれば80%までは良しとして規模の大きな建物を建てやすくするといった都市計画が立てられるようになります。
ちなみに、建蔽率を考えるうえで重要になってくるのがこの部分の建築面積です。
皆さんのなかで、自宅が完全なる正方形って方いますでしょうか。
ほとんどいませんよね、通常はこういう感じで屋根とかありますよね。
(おもちゃで説明)
じゃあ、どこまでの面積が建築面積にあたるのか、ここが結構重要です。
この建築面積とは、「建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の《水平投影面積》による」とされています。
はい、難しい単語出てきました。水平投影面積
簡単にいいますよ、建物の真上から見た面積という意味です。
ただし、端から水平距離1m以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しません。
どういうことかというと、1m以上出っ張る庇のようなものは、先端から1mを超える部分は建築面積に参入するということです。更に外部階段も建築面積に参入されます。
これが建蔽率です。
建ぺい率は行政によって決まっていますが、一定の条件を満たすことでその規制が緩和される場合がいくつかあります。
宅建試験でも問われる建ぺい率の緩和ケースは次の2つです。
1:防火地域内の耐火建築物+10%
防火地域とは都市計画で指定される地域のことで、火災を防止するため特に厳しい建築制限がかかっている地域のことをいいます。
そして、耐火建築物とはすごくわかりやすくいうとコンクリートのマンションや商業施設なんかです。
要するに、火災に対して厳しい規制がかかっているエリアで、火災に強い建物を建てるんなら、建蔽率を10%おまけしますよ。という緩和がされています。
2:建蔽率80%の地域で、防火地域内で耐火建築物の場合 制限なし
具体的には商業地域や近隣商業地域といった商業系なんかだと、建蔽率80%に該当してくるのですが、その場合に、そこが防火地域であり、建物が耐火建築物だと建蔽率の制限がかからなくなるのです。
実際、都心の駅前物件なんかだとマンションでもこれに該当しているケースはよくあります。
ですから、駅前で狭い敷地でも有効活用がしやすいという利点があります。
以上が建蔽率です。
平成20年問20
建蔽率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率による制限は適用されない。
○
さっきやったやつですね。
2:建蔽率80%の地域で、防火地域内で耐火建築物の場合
例えば商業地域では、建蔽率が8/10に固定されています。したがって、この条件をみたせば、建蔽率は無制限になります。
つまり、建蔽率10/10(100%)です。
令和02年12月問18
都市計画により建蔽率の限度が10分の8と定められている準工業地域においては、防火地域内にある耐火建築物については、法第53条第1項から第5項までの規定に基づく建蔽率に関する制限は適用されない。
○
惑わされないでください
「準工業地域」であることは関係ありません。2:建蔽率80%の地域で、防火地域内で耐火建築物の場合に該当するので制限は適用されません。
つまり、建蔽率10/10(100%)です。
平成03年問23
第一種中高層住居地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物についても、建蔽率の制限は、適用される。
○
はい、これはちょっと難易度高めです。
この問題ポイントは第一種中高層住居地域内の建蔽率を知っているかどうかです。
こちらです。
建蔽率は、3/10、4/10、5/10、6/10のいずれかになります。つまり80%になることはありません。
よって建蔽率の制限が適用されます。
このように、用途地域だけしか教えてくれないこともあるので、建蔽率と用途地域をセットで覚えておきましょう。
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ということでまた明日。