ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで9つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。
時期的に権利関係の学習をしている人もいると思いますが、難しいですよね 権利関係って
暗記してもなかなか正解できないのが権利関係なんでございます。
正解率を上げるためには、「なんで?」と思う疑問点を一つずつ解消していくことがとても大切です。
ということで今回は、権利関係の中でも得点源である借地借家法に関する疑問についてお答えしていきたいと思います。
昨年ご質問が多かったのが、転貸に関する質問です。
転貸ってわかりますか?要するに又貸しのことなんですが、
今回はこの問題をまずは皆さんに解いていただこうと思います。
と言うことで、今日は宅建試験によく出る転貸について解説していきたいと思います。
実務でも非常に重要な知識なので、ここ集中してください
平成23年問7
Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
3 Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
4 Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
はい、どっちがばつだと思いますか?
答えは4がばつです。
という問題です。
ちなみに、答えを先にいうと4がバツです。
この問題について、たくさんのご質問をいただきました。
まずは簡単に解説します。
こういう問題が出たから絶対に関係図書いて下さい。
まず選択肢3です。
賃貸人Aが賃借人Bと賃貸借契約を合意解除したとしても、転借人Cに対して解除を対抗できません。
ですから、甲建物の明渡しを請求することもできません。これ昔裁判で争ったんですが、明け渡しは請求できないと判断されました。
なんで?って思った方、後ほどスッキリさせますのでちょっと待ってください
次に4の解説いきます。
賃借人Bの債務不履行(賃料の不払い)を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃貸人Aは、Bに対して、解除の手続をとれば転借人Cに対して賃料代払いの機会を与える必要はありません。
さっきに比べて、だいぶ転借人Cが弱くなったって思いませんか?
昨年、この2つの選択肢について、なんで
何の落ち度もないのに突然追い出される転借人Cはなぜ保護されないのでしょうか。
だって合意解除だと転借人C勝てるんでしょ。
同じ賃貸借契約の解除でも、その事由が債務不履行か否かによって転貸借契約の扱いが真逆になるのが
理解できません
という質問がたくさん寄せられました。
はい、みなさんこれ理由説明できますでしょうか。
ここ、宅建試験でしょっちゅう出るので、多くの人が丸暗記している部分だと思います。
これとても重要な疑問です。
今からみなさんをスッキリさせたいと思います。
これですね、まず大前提として、転貸って又貸しじゃないですか。
以前も他の動画で少し話しましたが、
昔よくファミコンソフト友達に貸したりしませんでした?
私の学校ではよく問題になってました、貸したソフトを返してもらえない、貸したソフトを又貸しされたってね。
みなさんは経験ありませんか?
まず大前提として又貸し、つまり転貸というのは、その前の賃貸があるからこその転貸です。
例えばAのファミコンソフトをBに貸して、Bが又貸ししてCに貸した場合、Aがソフト返してと言ってきたらCはソフト返さなきゃダメですよね。なぜなら、又貸しって知ってて借りてるわけです。ようはBのものではないことを承知で借りてるわけですから、Bのものを借りるよりもちょっと不利なのは当然わかってて借りてますよね。これが大原則なんです。
賃貸よりも転貸の方がちょっと不利。ここがポイント、なぜなら又貸しだから、本人から借りてないから。
このイメージなんとなくわかりますよね、みなさんも又貸ししたことがあれば。
ちなみに私の学校では、ファミコンソフトの又貸しは禁止になりました。なぜ禁止になったかというと、まさにここから先の知識の通りなんです。
転貸というのはABCという順番であれば、 ABがあるからBCがあるんです。だからABがなくなったら当然BCもなくなる、これが前提です。
何の落ち度もないのに突然追い出される転借人Cはなぜ保護されないのでしょうか。とのことですが、
ズバリ、又貸しだからです。
保護されたいなら、当初から直接から借りられる物件を契約してくださいってことです。
落ち度はないかもしれませんが、そもそもちょっと不利なのを承知で又貸しされているわけですから。
そういうものなんです転貸、又貸しとは。
ファミコンソフト又貸ししてもらう時によくこう言われませんでした?
「Aが返してって言ってきたら、返さなきゃならないからすぐに返してね」
つまり、BCの転貸借契約っていうのはAが返せって言ってきたら返してね契約なんですそもそも。だから保護する必要もないんです。
これが大前提です。
転借人が返さないと、賃借人もまとめてトラブルになるのでややこしいです。だから学校で又貸しは禁止になりました。
そして、ここからがポイントです。
同じ賃貸借契約の解除でも、その事由が債務不履行か否かによって転貸借契約の扱いが真逆になるのが
理解できません。
これについてズバリお答えします。
同じ賃貸借契約の解除でも、債務不履行か合意解除かによって全く状況が違うからです。
債務不履行っていうのは、つまりBがAに家賃払ってないってことですよ。
そんないい加減なBを信用して借りたCにも少しは落ち度あるわけですよ。
誰が一番かわいそうって、そりゃAですよね、家賃もらえないんですから。
強制終了です。
対して、合意解除ってどういう状況かわかりますか?
例えば AがBに2年契約で部屋を借りました。その後BはAの承諾をとってCに2年契約で又貸ししました。
これ、いわゆるサブリースの状態です。Bが業者です。
大家Aからサブリース業者Bが10万円で借りて、それを個人Cに11万円で又貸ししたという状態です。
その後、Aがやっぱりサブリースやめたいと言い出して、Bもそれに応じて合意解除になったとします。
Cってもともと2年住めると思って借りているわけですよ。
それを ABの勝手な都合でいきなり退去してくれって、勘弁してくれってなりますよね。
債務不履行でもないから、Aにダメージもありません。
誰が一番かわいそうですか?
Cですよね。いくら又貸しだって ABに弄ばれたみたいな感じになっちゃっうので、合意解除の場合はAにダメージないんだから
転借人としては、原賃貸借の期間満了つまりABの満了まで使用継続できると信頼・期待するのが普通で
あり、それにもかかわらず、賃貸人・賃借人間で原賃貸借契約を合意解約し、転借人のかかる信頼・
期待を一方的に奪うことは「信義則に照らして許されないというべき」であるから、賃貸人と賃借人間
の賃貸借の合意解約は、それが信義則に反しないといえるような「特段の事情」がない限り、転借人
には対抗できず、合意解約によって転借人の権利は消滅しないと解すべきであり、判例の結論は妥
当である。
ということなんですよ。
ちなみに、 期間満了又は解約申入れの場合であれば、
建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が、期間の満了又は解約の申入れによって終了
するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に
対抗することができません。
建物の賃貸人がその通知をしたときは、建物の転貸借はその通知がされた日から 6 ヶ月を経過することによっ
て終了します。そして、建物賃貸借契約の更新拒絶又は解約申入れの際に必要とされる正当事
由の有無を判断する際には、転借人の事情も考慮されます。
覚えておきましょう。
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昔はファミコン持っている子の家にみんなで集まったりしましたね。懐かしいです。
たまり場になるので、ドラクエ4買っても秘密にしてこっそり家でやってる友達もいました。
私はドラクエ3、しょっちゅうカセット落としてデータふっとばしてました
未だにゾーマ倒したことありません。
ということでまた明日。