2021年08月01日

宅建 ひっかけスポットトライアスロン往路編

宅建 ひっかけスポットトライアスロン往路編

ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで9つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。

オリンピック盛り上がっていますね。水泳や柔道、スケボーで金メダルとって波に乗っていますね。
個人的には柔道の阿部選手感動しましたね。金メダル取ってあれだけ落ち着いて感謝の言葉を述べられるってすごいですね。
宅建合格したら、絶対もっと喜び爆発しますよ。阿部選手はその前に、オリンピックが開催できたことに対して感謝しているって、
本当に素晴らしいと思います。私たちも、コロナ禍で宅建試験実施されることに感謝しましょう。
ということで今回は、私たちもアスリートに触発されて、ちょっと実力試してみましょう、

ということで、ひっかけスポットトライアスロン

これは宅建試験本番を想定して、宅建業法、税金、法令制限、権利関係、免除科目の順番で、一気に問題を出していきますので、
皆さんは今持てる知識をフル回転してお答えください。
ちなみに、本試験では、第一問は権利関係ですが、不動産大学では問26の宅建業法からスタートする業法スタートを提唱しているので、
この順番になっています。
一日で全部やるの大変なので、往路と復路に分けて、今日は宅建業法から税金までひっかけスポットを中心に出題します。
見事完走できたかたに、不動産大学からメダルを授与いたします。
それでは用意スタート


1(令和01年問28)重要事項説明書
当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。


区分所有建物について、「専有部分の利用制限に関する規約の定め」がある場合は、
その内容は、売買と貸借の双方で重要事項とされています。マグカップのここに書いてあります。

2(令和01年問30)広告に関する規制
ア 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。宅建業法に違反するか

違反する

宅地造成や建物建築に関する工事の完了前は、開発許可や建築確認など必要な処分を受けた後でないと、
宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません。
「その他の業務に関する広告」の部分にかかってくるので、貸借の代理や媒介に関する広告はできません。
ちなみに、契約開始時期の制限に関しては、工事完了の前であっても、
賃借の代理や媒介が可能です。賃貸の場合、契約はいいけど広告はダメってやつですね。
過去動画で理由を解説していますので気になる人は見てください。

3(令和01年問33)保証協会
還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。

×

完全に間違っています。
では、過去問活用します。

4 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、具体的にどうすればいいのでしょうか。

答えは

保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
これが正解です。

5(令和01年問34)契約書面
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

×

これ意外とわかっていない人いますよ。
重要事項説明書(35条書面)にも、契約書面(37条書面)にも、宅建士の記名・押印が必要です。ここはいいですよね。
ただ、それはあくまで、「宅建士」であればいいんです。
35条書面と37条書面の記名・押印する人が同一人物である必要はありません。
ちなみに、専任の宅建士である必要もありません。
ここひっかけスポットです。ご注意ください。

6(令和01年問38)クーリング・オフ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述は正しいかどうか答えなさい。

ア Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。

×

クーリング・オフは無条件解除です
よって宅建業者Aは、Bに対してたとえ損害賠償や違約金の支払いの定めがあってもを請求することができません。
意外と本番で出てくると迷うのでご注意ください。

7(令和01年問43)免許の基準(欠格要件)
免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条(横領)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。


欠格要件は、誰が何の罪でどうなった、この順番で考えます。
まずだれが、「政令で定める使用人」は、欠格要件チェックの対象者に入ります。
さらに、何の罪で。懲役刑(禁錮以上の刑)に処せられることは、免許の欠格要件に該当します
最後どうなった。執行猶予期間が満了しました。つまり、刑の言渡し自体が、効力を失っています。
よって、5年の経過をまたなくても、この法人は、免許を受けることができることになります。
必ずこの順番で考えましょう。

8(令和01年問46)住宅金融支援機構
機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。



「災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物」は、災害復興建築物に該当します。
災害復興建築物の建設や購入に必要な資金の貸付けを機構は直接融資業務として行っています。災害系はホットワードなので押さえておきましょう。

9(令和01年問44)宅建士
甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。



宅建士登録を受けている者について、「住所」に変更があった場合には、遅滞なく、変更の登録の申請をしなければなりません。
これは義務です。登録している人がどこに住んでいるのか把握する必要があるからです。
ですから、宅建士証の交付を受けていない者であっても、変更の登録は義務なんです。
ちなみに、宅建士が氏名又は住所を変更したときは、変更の登録だけでなく、
宅建士証の書換え交付の申請も必要です。

10(令和01年問42)宅地とは
宅建業法では建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。

×

建物の敷地に供せられる土地は、全国基準で「宅地」です。
これ以外の例外として、用途地域内の土地も、【原則】として「宅地」です。
ただし、道路・公園・河川など公共の用に供する施設の用に供せられているものは、
この例外で「宅地」に該当しません。



ここからは続いて税金行きます。

11(平成29年問24)固定資産税
家屋に対して課する固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋について家屋課税台帳等に登録された価格と当該家屋が所在する市町村内の他の家屋の価格とを比較することができるよう、当該納税者は、家屋価格等縦覧帳簿をいつでも縦覧することができる。

×

固定資産については、固定資産課税台帳の閲覧制度と縦覧帳簿の縦覧制度というものがあります。

縦覧制度とは、固定資産税の納税者に対し、自分の固定資産と同一市町村内の他の固定資産との比較をさせるための制度のことです。
ただし、ここが重要です。縦覧が認められるのは、毎年4月1日から、4月20日又は第1期納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間に限られます。そうなんです、いつでも縦覧できるわけではないんです。ご注意ください。

12(平成24年問23)所得税
平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その譲渡した時にその居住用財産を自己の居住の用に供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用することができない。

×

「居住用財産」が軽減税率の特例の対象となるのは、「譲渡する時において自己の居住の用に供している場合」の時だけじゃありませんよ。
居住の用に供しなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合でも、
長期譲渡所得の軽減税率が適用されます。


以上でございます。
見事完走できた方、メダル獲得でございます。

明日は復路で法令制限と権利関係、免除科目をやっていきたいと思います。

今日の動画役に立ったという方グッドボタンとチャンネル登録よろしくお願いします。
皆さんは高菜パスタ好きですか?
私高菜結構好きなので、パスタのもとみたいなやつ買ってきて家で食べるんですが、これにあるものを混ぜると、
劇的においしくなることをご存じでしょうか。

ちなみに、これも案件じゃなくんて勝手にやっているので、いろんなメーカーのやつ表示しています。
答えはズバリ、これ、キレートレモンでございます。
これ、私飲むのも好きで箱買いしているんですが、これをスプーン1杯分くらいを、食べる直前にタバスコみたいにパスタにかけて少し混ぜるんです。

これすごくおいしくなります。
キレートレモンって酸味だけじゃなく甘味もあるので、これがすごく合うんです。
単にレモン絞るよりもおいしくなります。
ぜひやってみてください。

ということでまた明日。

posted by 棚田行政書士 at 18:00| 東京 ☀| Comment(0) | 宅建試験 超短期間で合格する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月30日

重要裁判例の主文を翻訳して解説します編

重要裁判例の主文を翻訳して解説します編

ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで9つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。

宅建試験の中でも受験生を苦しめるのが、抵当権です、その中でも根抵当権は混乱して迷子になる人が続出します。
そんな中、今日もすごくいい質問いただきましたので、裁判例も含めてわかりやすく解説していきます。
それでは今日は先に問題からやっていきましょう。


平成19年問08)根抵当権
Aは、自己所有の甲不動産につき、B信用金庫に対し、極度額を3,000万円、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第1順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Aが友人CのためにB信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合、B信用金庫のAに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。



コメントご紹介します。
アルピナさん
こんにちは。
いつも分かりやすい動画ありがとうございます。

根抵当権でどうしても理解できない問題があるので
教えていただけたら幸いです。

平成19年 問8の正解肢で
根抵当権設定者が友人の借金を保証契約(信用金庫と)をした場合に
根抵当権者の信用金庫に対する保証債権も根抵当権で担保される。
とありますが、
根抵当権の債権は一定の取引によって生じた債権のみであらゆる債権は出来ない。
と思うのですが、借金(友人)の保証も根抵当権で担保されるとはどうゆうことなのでしょうか?
お時間ありましたら教えてください。
よろしくお願いします。

すばらしい質問ありがとうございます。
これアルピナさんの気持ちわかります。

状況を整理します。
要するにこれ、Aが信用金庫からその都度お金を借りやすくするために、不動産に根抵当権を設定したケースです。
その後、Aが友人Cに信用金庫を紹介してローンを組むことになったんですが、Cは不動産持っていなかったのでAが保証人になってあげた、
そんな感じの状況です。
この場合に、万が一Cが滞納した場合、根抵当権を使ってAの不動産から回収できるか、ということを聴いています。
これが状況です。

そのうえでアルピナさんはこういうことを言いたいんだと思います。
根抵当権とは、「一定の範囲内」の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことです。
わかりやすくいうと
「根抵当権とは、不動産の担保価値を算出し、貸し出せる上限(極度額)を定めて、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりすることができる性質のものです。借りたお金を返して借金がゼロになっても、また借りる可能性があるので、当事者の合意がない限り根抵当権は消滅しません」

アルピナさんは、根抵当権者の信用金庫に対する保証債権というのは、一定の範囲内から外れるんじゃないか、と疑問に思ったってことですよね。
すばらしい質問です。
実際、おそらくAさんはそう思ったと思います。だからこの事案裁判になっているんです。
そのうえで判決が出て、それがこの試験問題になっているんです。

ですから、アルピナさんの疑問を解くカギは、裁判例にあるんです。

私、実際の裁判の主文を調べてみました。

わかりやすく翻訳してお話いたします
いきますよ。
裁判所はこう言いました。

被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」として設定された根抵当権の被担保債権には、
信用金庫の根抵当債務者に対する保証債権も含まれるものと解するのが相当である。
これが結論です。
なぜそう裁判所が判断したかというと、
信用金庫取引とは、一般に、法律で決められている信用金庫の業務に関する取引を意味するもので、
根抵当権設定契約において合意された「信用金庫取引」の意味もこれと同じと考えられます。
つまり、信用金庫と根抵当債務者との間の取引により生じた債権は、
当該取引が信用金庫の業務に関連してされたものと認められる限り、
すべて当該根抵当権によって担保されるというべきです。

そのうえで、信用金庫が債権者として根抵当債務者と保証契約を締結することは、
信用金庫法五三条三項に規定する「当該業務に付随する…その他の業務」に当たるものと理解できる。

また、信用金庫の保証債権を根抵当権の被担保債権から除外しなければならない格
別の理由も認められません。

この裁判ポイントは、信用金庫取引による債権の範囲です。
裁判所は、信用金庫法に規定されている業務に該当するかどうかを重要視しています。
そして、信用金庫が債権者として根抵当債務者と保証契約を締結することはそれに該当する、だから根抵当権の守備範囲だと言っているのです。

お分かりいただけましたでしょうか。アルピナさん。

これは疑問に思って当然なんです。当事者が疑問に思って裁判起こしているんで。
ただ、裁判所の見解はこうだということでございます。

宅建試験の問題は大きく分けると、次の2つのパターンがあります。
1:法律になんて書いてありますか?
2:過去の裁判でどう決着がついていますか?

1は条文そのものを理解していれば問題なく解けます。疑義は生じません、
法律に書いてあるから○、×と判断できます。
対して2は、法律では微妙なラインだったので当事者が裁判で争った事案で、それが結果どうなったかということを事例形式で問う問題です。
今日やったのは2のタイプです。
1は理解して解けますが、2は市販の問題集だと判例がこうだからこうです、くらいしか書いてないので、なんでだろうと疑問に思う人が多いと思います。

不動産大学では、できるだけそこについても調べて解説していきたいと思います。
その方が理解が深まって覚えやすいと思います。

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私、家系ラーメン好きなんですが、最近年のせいか消化が遅くなっていて、食べた後にもたれてかなり後悔します。
特に好きなのが、早稲田にある武道家です。
私が営業時代に、ここの店長さんの自宅を仲介した時に家系ラーメンの魅力を教えられて、それ以来ファンになっています。
ご飯をノリで巻いてニンニク載せて食べると当時は無限に食べれたんですが、今は結構きつくなっています。
皆さんも食べすぎにはご注意ください
ということでまた明日。




posted by 棚田行政書士 at 18:00| 東京 ☀| Comment(0) | 宅建試験 超短期間で合格する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月29日

宅建 ひっかけトライアスロン復路編

宅建 ひっかけトライアスロン復路編

ということで、このチャンネルは市販の参考書だけで9つ資格を取った、元上場企業のトップ営業マンである私が、宅建をはじめ資格取得に役立つ情報を発信するチャンネルでございます。

ということで、昨日に引き続き後半戦やっていきたいと思います。
今日は法令制限と権利関係の分野から厳選した12問を一気に出題します。
完走できたらメダル獲得でございます。
往路編まだやっていない方、こちらをやってから復路やってもらうとより本番のシミュレーションになると思います。
ということでさっそくスタートです。

1(平成30年問16)都市計画法
市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。


超基本です。
市街化区域については、少なくとも用途地域を定めなければなりませんが、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めません。覚えましょう。

2(平成30年問16)都市計画法
準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。

×

準都市計画区域において、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることはできません。間違えた方、都市計画の動画をもう一度復習してください。この図を頭にイメージできれば絶対に間違えないはずです。

3(平成30年問18)建築基準法
建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。

×

ムリですよ。
大丈夫ですか?
建築基準法の施行前から存在する建築物や、同法の改正により改正後の規定に適合しなくなった建築物のことを
「既存不適格建築物」といいます。
そして既存不適格建築物は、建築基準法の適用が除外されます。
「速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させる」必要はありません。てか無理です。
所有者からしたら、後から言われてるだけですから。

そういうことです。

4(平成30年問18)建築基準法
建築物の高さ31m以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。

×

はい、これもひっかけですよ。
建築物の高さ31m以下の部分にある「3階以上の階」には、非常用の進入口を設ける必要があります
「全ての階」ではございません。

5(平成30年問20)宅地造成等規制法
宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400uで、かつ、高さ1mの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

×

はい、歌を思い出してください。

選択肢では「切土で高さ1mの崖を生ずると言っているので該当しません。
また、「切土をする土地の面積が400u」なので500uも超えません。
よって、工事を行うにあたり、都道府県知事の許可を受ける必要はありません。

6(平成30年問21)土地区画整理法
土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。

×
同一とは限りません。
そんなにスムーズとは限らないんです。
仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するといった「特別の事情」がある場合、
施行者は、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができます。

7(平成30年問15)国土利用計画法
乙県が所有する都市計画区域内の土地(面積6,000u)を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。

×
ひっかけですよ。
当事者の一方又は双方が国等(国、地方公共団体など)なら、事後届出をする必要はありません。
だって行政がすでに関与してますから。選択肢しっかり読みましょう。
ちなみに国等じゃなかったとすると、都市計画区域内の6,000uの土地ですから、2週間以内に事後届出が必要です。

8(平成30年問22)農地法
市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。



市街化区域内の農地を転用目的で取得する場合、あらかじめ農業委員会に届出をすることを条件に農地法5条の許可が不要になります。
覚えておきましょう。

9(平成30年問02)代理
Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果は当然にAに帰属する。

×

代理人Bは、表面的には、(甲土地の売却)という代理権の範囲内の行為をしています。
ただ、実際には,売買代金を着服する意図で代理行為を行っています。
このようなことを何というとでしょうか。
ズバリ代理権の濫用です
この場合、代理行為は、「無権代理行為」とみなされます。
よって「契約の効果は当然にAに帰属」しません。

10(平成30年問04)時効の援用
消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。


保証人は、「権利の消滅について正当な利益を有する者」に該当します
よって、保証人は、主たる債務に関し、消滅時効を援用することができます。
選択肢では、主債務者が時効の利益を放棄していることです。
ただこの場合でも、保証人が時効を援用することは可能です。
時効を援用するかどうかは、それぞれの人について相対的に判断します。
主債務者が時効の利益を放棄したことで、保証人が援用権を失うわけじゃありません。
ですから、主債務者が時効の利益を放棄した後であっても、保証人は、主たる債務についての消滅時効を援用することが可能です。

11(平成30年問13)区分所有法
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。



規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒絶できません。
これを拒んだ場合には、20万円以下の過料に処されることがあります。


12(平成30年問12)借地借家法(借家)
AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

×

これ実務ですごく重要です。
定期建物賃貸借契約で、契約期間が1年以上である場合、建物の賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、契約が終了する旨の通知をしなければなりません。
通知をしなかった場合、賃貸人は、契約の終了を賃借人に対抗できなくなります。
ちょっと最後補足します。
これ定期借家契約使っている業者で理解していない人いるのでご注意ください。
ちなみに、実務ではこの6か月前までの間に通知を忘れる人います。トラブルになります。
ですから、私の顧問先では1年以上の期間で定期借家契約やらないよう指導しています。具体的には364日の期間に設定して、この6か月前の通知をしなくても契約が終了できるようにしています。
皆さんも実務ではご注意ください。

以上です。

無事に完走できた方、メダル獲得でございます。

今日の動画役に立ったという方グッドボタンとチャンネル登録よろしくお願いします。

ちょっとコメントご紹介します。

すずやさん
オリンピック選手からモチベーションをもらいましょう、って言って貰えると学習と両立できる気がします。
全然オリンピックなんか見るな、と話す別のyoutuberさんも居るというのに、棚田先生は素晴らしいと思います。
罪悪感もってオリンピックを観るよりも、我慢して観ない事よりも、観るときは観て、応援して、宅建学習時間もきちんと集中してやり続けなさいって事だと思います。

コメントありがとうございます。

私、何しろ社会人になってから9回受験生やってますから受験生の心理は誰よりもよくわかっているつもりです。
社会人の資格受験において一番の敵は、受験をあきらめようとする自分自身です。
毎年、出願しても受験会場に行かない人が約5万人もいるんです。
この5万人はモチベーションのコントロールに失敗しているんです
社会人の場合、根詰めすぎるとモチベーションが本試験まで持ちません。
まず大切なことは試験日当日までモチベーションを持続させること、そのためにオリンピック選手の頑張りを目に焼き付けることは絶対にプラスになると思います。私はそうやって9回合格してきました。
これが私の考えです。
ということでまた明日
posted by 棚田行政書士 at 18:00| 東京 ☀| Comment(0) | 宅建試験 超短期間で合格する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする